Immobiliare cinese, i prezzi delle nuove case calano ancora a luglio: la ripresa resta lontana

I dati di luglio descrivono un mercato immobiliare cinese forse più vicino alla stabilizzazione in alcuni segmenti, ma ancora lontano da una ripresa solida e generalizzata. I prezzi delle nuove abitazioni sono scesi dello 0,1% rispetto a giugno e del 3,2% rispetto a un anno prima: è il 37° mese consecutivo di cali su base annua. Il lieve miglioramento rispetto al -3,3% di giugno non è bastato a compensare la debolezza di vendite, investimenti e domanda interna.

I numeri indicano una frenata del calo, non un’inversione di tendenza

Nel campione delle 70 città seguito dall’Ufficio nazionale di statistica cinese, i prezzi delle nuove case sono diminuiti dello 0,1% su base mensile a luglio, esattamente come a giugno. Su base annua, la flessione si è ridotta solo marginalmente, dal 3,3% al 3,2%.

La differenza è importante: un calo annuo meno pronunciato può indicare che il peggioramento sta rallentando, ma non significa che i prezzi abbiano ricominciato a salire o che la domanda sia tornata. Il dato di luglio fotografa piuttosto un settore ancora sotto pressione, con la serie di contrazioni annue arrivata a 37 mesi.

Anche l’attività che sta alla base dei prezzi resta fragile. Nei primi sette mesi dell’anno, vendite immobiliari, investimenti nel comparto e avvio di nuovi cantieri sono diminuiti più rapidamente rispetto al primo semestre. È un segnale che tanto gli acquirenti quanto gli sviluppatori continuano a muoversi con cautela.

Le metropoli non offrono più un segnale netto di ripresa

Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen erano state la principale fonte di ottimismo prudente. A giugno, nelle quattro città di prima fascia, i prezzi delle nuove abitazioni erano aumentati in media dello 0,1% su base mensile, mentre quelli delle case esistenti erano saliti dello 0,3%.

A luglio, però, questo slancio si è fermato. I prezzi delle nuove abitazioni sono rimasti invariati in media rispetto a giugno, interrompendo un rimbalzo durato quattro mesi. Shanghai e Shenzhen hanno registrato entrambe un aumento dello 0,2%, Guangzhou dello 0,1%, mentre Pechino ha segnato un calo dello 0,3%.

Il confronto annuo appare relativamente migliore, ma resta disomogeneo: nelle quattro città di prima fascia i prezzi delle nuove case sono diminuiti dell’1,1%, contro il -2,8% delle 31 città di seconda fascia e il -4,2% delle 35 città di terza fascia.

Solo 17 delle 70 città monitorate hanno registrato un aumento mensile dei prezzi delle nuove abitazioni. Il dato conferma che i miglioramenti isolati, soprattutto nei mercati più forti, non si sono ancora trasformati in una ripresa nazionale.

Perché il rimbalzo di giugno si è esaurito

Gli analisti hanno indicato tra i fattori della debolezza di luglio il maltempo estremo, gli effetti stagionali e il venir meno dell’impulso delle politiche a sostegno dei consumi. Anche un’estate insolitamente piovosa avrebbe pesato sui dati delle principali città.

Questi elementi possono spiegare una parte della debolezza di un singolo mese, ma non risolvono il problema di fondo: la domanda è fragile da anni. La fiducia ridotta spinge le famiglie a rinviare l’acquisto e gli sviluppatori a limitare nuovi progetti. I dati di luglio sembrano quindi più un’ulteriore verifica della capacità degli interventi pubblici di creare domanda duratura che una semplice battuta d’arresto temporanea.

La crisi delle abitazioni riflette la debolezza della domanda interna

A luglio il rallentamento ha riguardato anche altri indicatori dell’economia. Le vendite al dettaglio sono cresciute appena dello 0,6% su base annua, contro l’1% di giugno e al di sotto dell’aumento dell’1,5% previsto da un sondaggio Reuters. La produzione industriale è aumentata del 4,5%, rallentando dal 5,3% di giugno e mancando la previsione del 4,8%.

Anche gli investimenti hanno perso slancio: gli investimenti in attività fisse sono diminuiti del 6,7% nei primi sette mesi dell’anno, rispetto al calo del 5,7% registrato tra gennaio e giugno.

Nel loro insieme, questi numeri spiegano perché la crisi immobiliare abbia conseguenze che vanno oltre il settore delle costruzioni. Il calo dei valori delle abitazioni e la debolezza dei cantieri possono pesare contemporaneamente sulla fiducia delle famiglie, sugli investimenti degli sviluppatori e sulla domanda collegata. Allo stesso tempo, consumi più deboli rendono più difficile sostituire il tradizionale contributo del mattone alla crescita.

Una ripresa «a forma di K»

Gli economisti hanno descritto la ripresa cinese come «a forma di K»: le attività legate alle esportazioni e alla produzione manifatturiera hanno retto meglio, mentre consumi interni, investimenti privati e mercato immobiliare sono rimasti deboli.

Non si tratta di una ripresa equilibrata. Una produzione e un export più solidi possono sostenere la crescita complessiva, ma non bastano automaticamente a ricostruire la fiducia delle famiglie o a rilanciare le abitazioni. Questa divergenza rende inoltre la Cina più dipendente dalla domanda estera, proprio mentre i rischi sul commercio internazionale restano rilevanti.

La sfida per Pechino: sostenere la domanda senza ripetere gli eccessi del passato

Le misure di sostegno al mercato immobiliare e gli impegni ufficiali sembrano aver contribuito a ridurre in parte l’ampiezza dei cali annui, soprattutto nelle grandi città. Il commento ufficiale ha presentato i dati di luglio come un’ulteriore indicazione di stabilizzazione; altre analisi hanno però sottolineato che la domanda è ancora troppo debole per parlare di ripresa generalizzata. Le due letture possono coesistere: il ritmo della discesa può rallentare in alcune aree mentre il mercato nel complesso rimane fragile.

Il test più difficile riguarda l’attività, non soltanto i prezzi. Il peggioramento di vendite, investimenti e nuovi cantieri mostra che la stabilizzazione non ha ancora restituito fiducia all’intero comparto. Rallentare la caduta dei prezzi potrebbe non essere sufficiente se le famiglie continuano a preoccuparsi del valore futuro delle abitazioni, delle prospettive di reddito o del completamento dei progetti residenziali.

La situazione macroeconomica aumenta la pressione. Nel secondo trimestre il prodotto interno lordo è cresciuto del 4,3% su base annua, in rallentamento dal 5% del primo trimestre e al di sotto delle attese; i dati di luglio su consumi e produzione industriale hanno confermato la perdita di slancio.

Per Pechino, la sfida consiste nel sostenere domanda e fiducia delle famiglie senza ricreare il modello di costruzioni alimentato dal debito che ha contribuito agli squilibri del settore. I numeri di luglio indicano che l’obiettivo immediato resta la stabilizzazione. Le prove di una ripresa immobiliare autonoma e duratura, però, sono ancora limitate.