Harga Properti Sekunder Vietnam Turun, Likuiditas Tersendat oleh Bunga Pinjaman

Pasar properti sekunder Vietnam memasuki fase koreksi yang lebih jelas pada kuartal II 2026. Harga apartemen dan kavling di sejumlah wilayah menurun dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi penurunan tersebut belum cukup untuk membuat hunian menjadi terjangkau. Perubahan paling terasa justru terjadi pada likuiditas: pembeli menunda keputusan, investor jangka pendek keluar, dan biaya pinjaman membuat pemilik semakin sulit mempertahankan aset. 134

Harga turun, tetapi pasar belum menjadi murah

Menurut laporan yang dikutip dari Kementerian Konstruksi Vietnam, harga apartemen sekunder di banyak daerah turun pada kuartal II dibandingkan kuartal I 2026. Di Hanoi, CBRE mencatat harga jual rata-rata apartemen sekunder sekitar 60 juta dong Vietnam per m², turun hampir 3% secara kuartalan. Ini menjadi penurunan kuartalan pertama untuk segmen tersebut sejak akhir 2022. Beberapa proyek bahkan mengalami penyesuaian lokal sekitar 5–12%. 1112

Kavling proyek juga berada di bawah tekanan setelah mengalami kenaikan harga dalam waktu panjang. Rata-rata harga secara nasional turun sekitar 2–3%, atau sekitar 2,5% dibandingkan kuartal sebelumnya. Tekanan paling kuat terlihat di wilayah yang sebelumnya mengalami kenaikan harga secara berlebihan. 4

Meski demikian, angka tersebut tidak berarti terjadi penurunan serentak di seluruh Vietnam. Harga dan besarnya koreksi berbeda-beda menurut lokasi, status legal proyek, kualitas aset, serta metode pengumpulan data.

Sejumlah laporan menyebut harga rata-rata apartemen sekitar 123 juta dong per m² di Hanoi, 108 juta dong per m² di Kota Ho Chi Minh, dan 69 juta dong per m² di Hung Yen. Sementara itu, data CBRE untuk apartemen sekunder di Hanoi berada di kisaran 60 juta dong per m². Perbedaan ini menunjukkan bahwa angka-angka tersebut mungkin mencerminkan cakupan wilayah, segmen, atau kumpulan data yang berbeda. Karena itu, angka tersebut tidak dapat dibandingkan langsung sebagai satu indikator yang sama. 1811

Kesimpulan yang konsisten dari berbagai sumber adalah Hanoi dan Kota Ho Chi Minh tetap menjadi pasar dengan tingkat harga tertinggi, meskipun harga sekunder mulai mendingin. 13

Transaksi merosot lebih cepat daripada harga

Pelemahan transaksi terlihat jauh lebih tajam dibandingkan koreksi harga. Di Hanoi, transaksi apartemen sekunder pada kuartal II dilaporkan turun 61% secara tahunan. Secara keseluruhan, transaksi pengalihan properti di Hanoi mencapai sekitar 9.100 transaksi, turun 18% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 64% dibandingkan periode yang sama pada 2025. 7

Data yang dihimpun dari berbagai daerah menunjukkan terdapat lebih dari 100.005 transaksi properti berhasil secara nasional pada kuartal II. Jumlah ini hanya setara dengan 71,5% dari kuartal I dan 63,7% dari periode yang sama tahun sebelumnya. Transaksi apartemen dan rumah tapak mencapai 26.567, sedangkan transaksi kavling mencapai 73.438; khusus segmen kavling, jumlah transaksi turun 32,6% secara kuartalan. 55

Namun, berbagai sumber menggunakan cakupan statistik yang berbeda. VARS IRE mencatat sekitar 23.600 transaksi primer pada kuartal II, sedangkan data pemerintah daerah mencakup total transaksi dari berbagai segmen dan jenis properti. Kedua angka tersebut tidak boleh dijumlahkan atau digunakan secara bergantian. 105155

Pasokan baru bertambah, tetapi daya beli tertinggal

Pasar juga harus menyerap pasokan baru dalam jumlah besar. Hampir 34.000 produk hunian diluncurkan pada kuartal II, turun sekitar 10% dari kuartal sebelumnya dan 8% dari periode yang sama pada 2025. Walaupun pasokan kuartalan menurun, total pasokan pada paruh pertama 2026 mencapai sekitar 98.000 produk, naik sekitar 50% secara tahunan. 101351

VARS IRE mencatat sekitar 23.600 transaksi primer pada kuartal II, dengan tingkat serapan sekitar 41%, turun 6 poin persentase dari kuartal sebelumnya. Kondisi ini menciptakan kesenjangan antara jumlah unit yang ditawarkan dan jumlah unit yang benar-benar terserap pasar. 10

Komposisi pasokan baru juga sangat berat ke segmen atas. Apartemen mencakup sekitar 74,7% dari total pasokan baru pada kuartal II. Di dalamnya, apartemen mewah dan supermewah menyumbang sekitar 45%, apartemen kelas atas sekitar 37%, sedangkan segmen menengah hanya sekitar 18%. Komposisi tersebut menjelaskan mengapa bertambahnya pasokan belum otomatis meningkatkan keterjangkauan bagi sebagian besar pembeli untuk ditempati sendiri. 53

Kementerian Konstruksi menyatakan terdapat 1.735 proyek hunian komersial yang sedang berjalan di seluruh negeri, dengan skala sekitar 878.589 unit atau kavling. Angka ini menunjukkan bahwa potensi pasokan masih besar, sementara permintaan efektif dibatasi oleh harga dan akses kredit. 49

Bunga pinjaman menekan pembeli dan investor

Biaya pinjaman menjadi salah satu hambatan utama pada kuartal II. Survei terhadap 10 bank menunjukkan bunga KPR promosi umumnya berada di kisaran 8,5–11% per tahun, tetapi biasanya hanya berlaku selama 6–12 bulan. Setelah masa promosi berakhir, bunga dihitung berdasarkan suku bunga dasar atau acuan ditambah margin sekitar 3,3–3,5%, sehingga tingkat pembayaran aktual dapat mencapai 13–15% per tahun. Pada paruh pertama tahun ini, sejumlah pinjaman berbunga mengambang bahkan dapat mencapai 16%. 48

Struktur bunga seperti ini membuat pembeli kesulitan memperkirakan biaya jangka panjang. Bagi investor yang menggunakan leverage, bunga tinggi mengurangi arus kas untuk mempertahankan aset, memperpanjang utang, atau menunggu waktu penjualan yang lebih baik. Ketika ekspektasi kenaikan harga cepat mulai melemah, minat membeli untuk dijual kembali dalam waktu singkat ikut menyusut.

Perubahan perilaku pembeli terlihat dalam data pasar. Pembeli apartemen untuk spekulasi jangka pendek kini hanya sekitar 4%, dibandingkan 30–40% pada tahun-tahun sebelumnya. Sekitar 67% transaksi didorong kebutuhan hunian, sementara hampir 30% berkaitan dengan investasi sewa. 17

Mengapa pasar melemah meski harga belum jatuh dalam?

Perkembangan kuartal II lebih tepat dipahami sebagai koreksi pada likuiditas dan kemampuan pembiayaan, bukan keruntuhan serentak di seluruh wilayah dan segmen.

Rantai penyebabnya dapat digambarkan sebagai berikut:

1. Bunga tinggi mengurangi kemampuan meminjam dan meningkatkan beban cicilan.
2. Pembeli untuk ditempati sendiri menunda keputusan karena harga masih tinggi dan biaya kredit sulit diprediksi.
3. Investor jangka pendek mundur karena peluang kenaikan harga cepat tidak lagi dianggap pasti.
4. Penjualan melambat, sehingga persediaan meningkat dan pengembang menghadapi tekanan arus kas.
5. Penjual mulai menawarkan diskon atau menyesuaikan harga, terutama pada proyek dengan likuiditas rendah atau yang sebelumnya mengalami kenaikan tajam.

Akibatnya, harga yang tercantum dalam iklan mungkin hanya turun beberapa persen, sementara jumlah transaksi merosot jauh lebih besar. Pasar sedang bergeser dari fase yang mengandalkan ekspektasi kenaikan harga menuju fase ketika pembeli memeriksa lebih teliti status legal, kebutuhan penggunaan, potensi sewa, dan biaya modal. 1317

Mengapa muncul usulan larangan manipulasi pasar properti?

Ketika data transaksi masih tersebar dan likuiditas pasar rendah, sinyal palsu mengenai harga atau permintaan dapat sangat memengaruhi keputusan pembeli. Inilah yang mendorong anggota Majelis Nasional Vietnam mengusulkan perubahan Undang-Undang Bisnis Properti agar manipulasi pasar didefinisikan secara jelas dan dimasukkan sebagai tindakan yang dilarang. 3233

Perilaku yang dibahas antara lain:

• menciptakan transaksi fiktif atau transaksi berputar untuk membentuk harga semu;
• berkolusi dalam jual beli untuk mendorong harga naik;
• menciptakan kelangkaan buatan atau sinyal palsu mengenai pasokan dan permintaan;
• menggunakan informasi keliru tentang tata ruang, proyek, atau harga untuk menciptakan “gelombang” kenaikan;
• menyebarkan informasi yang menyesatkan sehingga pembeli mengambil keputusan pada harga yang telah dikerek. 343541

Usulan tersebut dibandingkan dengan cara hukum pasar modal menangani penciptaan pasar semu atau manipulasi harga saham. Sejumlah pandangan menyebut pelanggaran berat perlu dikenai mekanisme penindakan yang kuat, bahkan dapat dipertimbangkan sebagai tanggung jawab pidana. Namun, penerapan konkretnya akan bergantung pada isi undang-undang yang disahkan dan aturan penegakan yang terkait. 4247

Hal pentingnya adalah membedakan investasi yang sah, spekulasi biasa, dan manipulasi yang dilakukan dengan sengaja. Membeli properti dengan harapan harga naik tidak otomatis merupakan manipulasi. Persoalan hukumnya terletak pada ada atau tidaknya upaya sengaja menciptakan transaksi, informasi, atau sinyal pasokan-permintaan palsu untuk mengarahkan pasar dan memperoleh keuntungan. Perubahan aturan tersebut masih dalam tahap pembahasan dan belum menjadi tindak pidana yang berlaku. 3239

Kesimpulan: pasar sedang menyaring arus modal

Kuartal II 2026 menunjukkan bahwa Vietnam tidak kekurangan potensi pasokan properti, tetapi kekurangan daya beli yang cukup kuat dan murah untuk menyerapnya. Harga sekunder di berbagai wilayah telah menurun, terutama untuk apartemen di Hanoi dan kavling, tetapi tingkat harga di kota-kota besar tetap tinggi. Pada saat yang sama, bunga setelah masa promosi, persediaan yang menumpuk, dan mundurnya modal spekulatif terus menekan likuiditas.

Pasar pun bergerak menuju fase yang lebih menghargai kebutuhan hunian nyata, status legal yang jelas, dan nilai guna jangka panjang dibandingkan sinyal kenaikan harga jangka pendek. Jika aturan mengenai informasi menyesatkan dan manipulasi dirancang dengan jelas, aturan tersebut dapat membantu membuat proses pembentukan harga lebih transparan. Namun, efektivitasnya akan bergantung pada kemampuan untuk mendeteksi, membuktikan, dan menindak pelanggaran.