Harga Rumah China Turun Lagi pada Juli, Pemulihan Properti Masih Jauh

Kota-kota besar tak lagi menjadi sinyal pemulihan yang kuat

Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen sebelumnya menjadi sumber optimisme terbatas. Pada Juni, harga rumah baru di empat kota tingkat pertama itu rata-rata naik 0,1% dari bulan sebelumnya, sedangkan harga rumah bekas meningkat 0,3%.

Momentum tersebut terhenti pada Juli. Harga rumah baru di empat kota itu rata-rata tidak berubah dari Juni, sekaligus mengakhiri pemulihan selama empat bulan. Shanghai dan Shenzhen masing-masing naik 0,2% secara bulanan, sementara Guangzhou meningkat 0,1%. Beijing justru turun 0,3%.

Gambaran tahunan memang lebih baik daripada angka bulanan, tetapi tetap tidak merata. Harga rumah baru di empat kota tingkat pertama turun 1,1% dibandingkan setahun sebelumnya. Sebagai perbandingan, penurunan mencapai 2,8% di 31 kota tingkat kedua dan 4,2% di 35 kota tingkat ketiga.

Dari total 70 kota yang dipantau, hanya 17 yang mencatat kenaikan harga rumah baru secara bulanan pada Juli. Jumlah yang terbatas ini menegaskan bahwa perbaikan di beberapa kota kuat belum berubah menjadi pemulihan nasional.

Mengapa perbaikan Juli kembali kehilangan tenaga?

Analis menyebut cuaca ekstrem, faktor musiman, dan memudarnya dorongan dari kebijakan untuk mendukung konsumsi sebagai beberapa penyebab lemahnya aktivitas pada Juli. Musim panas dengan curah hujan yang tidak biasa juga disebut menjadi hambatan bagi data perumahan di kota-kota tingkat pertama.

Faktor-faktor tersebut dapat menjelaskan sebagian kelemahan dalam satu bulan, tetapi belum menyelesaikan persoalan permintaan yang berlangsung lebih lama. Pasar properti telah berada di bawah tekanan selama bertahun-tahun. Kepercayaan yang lemah membuat rumah tangga menunda pembelian, sementara pengembang menahan ekspansi dan pembangunan baru. Karena itu, data Juli lebih terlihat sebagai ujian lanjutan terhadap kemampuan kebijakan pemerintah untuk menciptakan permintaan yang berkelanjutan, bukan sekadar gangguan sementara.

Kelemahan perumahan mencerminkan masalah permintaan domestik

Tekanan ekonomi pada Juli tidak hanya datang dari sektor properti. Penjualan ritel—salah satu indikator konsumsi—hanya tumbuh 0,6% secara tahunan, melambat dari 1,0% pada Juni dan berada di bawah perkiraan 1,5% dalam jajak pendapat Reuters. Produksi industri tumbuh 4,5%, turun dari 5,3% pada Juni dan tidak mencapai perkiraan 4,8%.

Investasi juga memburuk. Investasi aset tetap turun 6,7% dalam tujuh bulan pertama, lebih dalam dibandingkan penurunan 5,7% pada periode Januari–Juni.

Angka-angka tersebut menunjukkan mengapa kemerosotan properti berdampak jauh melampaui pasar perumahan. Penurunan nilai rumah dan lemahnya pembangunan dapat menekan kepercayaan rumah tangga, investasi pengembang, serta permintaan di sektor-sektor terkait. Pada saat yang sama, konsumsi yang lesu membatasi kemampuan ekonomi China untuk menggantikan pertumbuhan yang sebelumnya ditopang properti.

Pemulihan berbentuk “K” memperlihatkan garis pemisah yang jelas

Sejumlah ekonom menggambarkan pemulihan China sebagai pemulihan berbentuk “K”. Dalam pola ini, aktivitas yang terkait dengan ekspor dan manufaktur bertahan lebih baik, sementara konsumsi domestik, investasi swasta, dan sektor perumahan tetap lemah.

Pola tersebut bukanlah pemulihan yang seimbang. Produksi dan ekspor yang lebih kuat dapat menopang angka pertumbuhan utama, tetapi tidak otomatis mengembalikan kepercayaan rumah tangga atau menghidupkan kembali pasar perumahan. Perbedaan ini juga membuat China lebih bergantung pada permintaan eksternal ketika risiko perdagangan masih tinggi.

Tantangan kebijakan bagi Beijing

Dukungan pemerintah dan janji resmi untuk menstabilkan pasar tampaknya membantu mempersempit sebagian penurunan harga tahunan, terutama di kota-kota besar. Komentar resmi menyebut data Juli sebagai bukti tambahan adanya stabilisasi, sementara laporan lain menekankan bahwa permintaan masih terlalu lemah untuk menghasilkan pemulihan luas. Kedua penilaian itu dapat sama-sama benar: laju penurunan mungkin melambat di sejumlah wilayah, tetapi kondisi dasar pasar tetap rapuh.

Ujian yang lebih sulit sebenarnya terletak pada aktivitas, bukan harga semata. Penurunan penjualan, investasi, dan pembangunan baru yang semakin cepat menunjukkan bahwa stabilisasi harga belum memulihkan kepercayaan di seluruh sektor properti. Kebijakan yang hanya memperlambat penurunan harga mungkin tidak cukup jika rumah tangga masih mengkhawatirkan nilai rumah di masa depan, prospek pendapatan, atau penyelesaian proyek perumahan.

Tekanan tersebut diperbesar oleh kondisi ekonomi yang lebih luas. Pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) pada kuartal kedua melambat menjadi 4,3% secara tahunan dari 5,0% pada kuartal pertama dan berada di bawah ekspektasi. Data penjualan ritel dan produksi industri pada Juli kemudian menunjukkan momentum yang kembali melemah.

Bagi Beijing, tantangannya adalah menopang permintaan dan kepercayaan rumah tangga tanpa kembali menciptakan model pembangunan berbasis utang yang turut menyebabkan ketidakseimbangan di sektor properti. Data Juli menunjukkan bahwa tujuan terdekat masih berupa stabilisasi—sementara bukti bahwa pasar perumahan telah mampu pulih dengan sendirinya masih sangat terbatas.