Q2 2026 में वियतनाम का सेकेंडरी प्रॉपर्टी बाजार: कीमतों में नरमी, लेनदेन में तेज गिरावट

वियतनाम का सेकेंडरी रियल एस्टेट बाजार 2026 की दूसरी तिमाही में स्पष्ट दबाव में दिखाई दिया। कई क्षेत्रों में अपार्टमेंट और प्लॉट की कीमतें पिछली तिमाही की तुलना में घटीं, लेकिन इतनी नहीं कि घर आम खरीदार की पहुंच में आ जाएं। असली बदलाव कीमतों से ज्यादा बाजार की तरलता में आया: खरीदार पीछे हटे, अल्पकालिक निवेशक बाहर निकले और महंगे कर्ज ने संपत्ति को लंबे समय तक अपने पास रखना कठिन बना दिया। 134

कीमतें घटीं, लेकिन बाजार सस्ता नहीं हुआ

निर्माण मंत्रालय की रिपोर्टों के अनुसार, Q2 2026 में कई इलाकों में सेकेंडरी अपार्टमेंट की कीमतें Q1 की तुलना में कम हुईं। हनोई में CBRE ने सेकेंडरी अपार्टमेंट की औसत बिक्री कीमत करीब 60 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्गमीटर बताई, जो तिमाही आधार पर लगभग 3% कम है। 2022 के अंत के बाद यह पहली तिमाही गिरावट थी। कुछ परियोजनाओं में स्थानीय स्तर पर कीमतों में 5–12% तक का समायोजन देखा गया। 1112

लंबे समय तक तेजी के बाद प्रोजेक्ट-आधारित भूमि बाजार पर भी दबाव बढ़ा। देशभर में प्लॉट की औसत कीमत लगभग 2–3%, यानी पिछली तिमाही की तुलना में करीब 2.5%, घटी। जिन क्षेत्रों में पहले तेज उछाल आया था, वहां दबाव अधिक स्पष्ट रहा। 4

हालांकि, इन आंकड़ों को पूरे देश में कीमतों की एकसमान गिरावट के रूप में नहीं पढ़ना चाहिए। कीमतों में अंतर क्षेत्र, परियोजना की कानूनी स्थिति, संपत्ति की गुणवत्ता और आंकड़े जुटाने की पद्धति के अनुसार काफी बदलता है। कुछ रिपोर्टों में हनोई के अपार्टमेंट की औसत कीमत करीब 123 मिलियन डोंग प्रति वर्गमीटर, हो ची मिन्ह सिटी की 108 मिलियन डोंग और हंग येन की 69 मिलियन डोंग बताई गई है, जबकि CBRE का हनोई के सेकेंडरी बाजार का आंकड़ा करीब 60 मिलियन डोंग है। इससे संकेत मिलता है कि ये आंकड़े अलग-अलग डेटासेट, भौगोलिक दायरे या बाजार खंडों को दर्शा सकते हैं; इन्हें सीधे एक ही सूचकांक की तरह तुलना नहीं करनी चाहिए। 1811

फिर भी एक बात पर स्रोतों में समानता है: कीमतों में नरमी के बावजूद हनोई और हो ची मिन्ह सिटी देश के सबसे महंगे आवासीय बाजारों में बने हुए हैं। 13

कीमतों से कहीं तेज गिरी तरलता

लेनदेन में कमजोरी कीमतों के समायोजन से कहीं अधिक तेज रही। हनोई में सेकेंडरी अपार्टमेंट लेनदेन Q2 में पिछले साल की समान अवधि की तुलना में 61% घटे। शहर में कुल रियल एस्टेट ट्रांसफर लेनदेन करीब 9,100 रहे—जो पिछली तिमाही से 18% और 2025 की समान अवधि से 64% कम हैं। 7

स्थानीय प्रशासन से मिले आंकड़ों के अनुसार, पूरे वियतनाम में Q2 में 100,005 से अधिक सफल रियल एस्टेट लेनदेन हुए। यह Q1 का 71.5% और पिछले साल की समान अवधि का 63.7% था। इनमें अपार्टमेंट और अलग-अलग मकानों के 26,567 लेनदेन तथा भूमि के 73,438 लेनदेन शामिल थे। भूमि लेनदेन पिछली तिमाही से 32.6% कम हुए। 55

यहां आंकड़ों के दायरे को समझना जरूरी है। VARS IRE ने Q2 में करीब 23,600 प्राथमिक बाजार लेनदेन दर्ज किए, जबकि स्थानीय आंकड़ों में कई बाजार खंडों और संपत्ति प्रकारों के कुल लेनदेन शामिल हैं। इसलिए इन दोनों आंकड़ों को जोड़ना या एक-दूसरे के स्थान पर इस्तेमाल करना उचित नहीं होगा। 105155

नई आपूर्ति बढ़ी, लेकिन खरीदार साथ नहीं आए

बाजार को एक साथ बड़ी नई आपूर्ति भी सोखनी थी। Q2 में करीब 34,000 आवासीय उत्पाद बिक्री के लिए पेश किए गए। यह पिछली तिमाही से लगभग 10% और 2025 की समान अवधि से 8% कम था। हालांकि तिमाही आपूर्ति घटी, वर्ष की पहली छमाही में कुल आपूर्ति करीब 98,000 उत्पाद रही—जो पिछले साल की समान अवधि से लगभग 50% अधिक है। 101351

VARS IRE के अनुसार, Q2 में प्राथमिक बाजार में करीब 23,600 लेनदेन हुए और अवशोषण दर लगभग 41% रही। यह पिछली तिमाही से 6 प्रतिशत अंक कम है। यानी बाजार में आने वाले उत्पादों और वास्तव में बिकने वाली इकाइयों के बीच अंतर बढ़ गया। 10

नई आपूर्ति का बड़ा हिस्सा महंगे खंड में था। Q2 में नए लॉन्च का करीब 74.7% अपार्टमेंट था। इनमें लगभग 45% लग्जरी और सुपर-लग्जरी, 37% हाई-एंड और केवल 18% मिड-रेंज अपार्टमेंट थे। यही वजह है कि आपूर्ति बढ़ने के बावजूद आम खरीदार के लिए आवास अधिक सुलभ नहीं हुआ। 53

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, देशभर में 1,735 कमर्शियल हाउसिंग प्रोजेक्ट निर्माणाधीन थे। इनमें करीब 878,589 अपार्टमेंट या प्लॉट शामिल हैं। यह संभावित आपूर्ति का बड़ा आधार दिखाता है, लेकिन प्रभावी मांग कीमतों और ऋण की लागत से सीमित है। 49

महंगी ब्याज दरों ने खरीदार और निवेशक दोनों को रोका

Q2 में कर्ज की लागत बाजार की प्रमुख बाधाओं में रही। 10 बैंकों के सर्वेक्षण के अनुसार, होम लोन की शुरुआती रियायती दरें आमतौर पर 8.5–11% सालाना थीं और इन्हें अक्सर केवल 6–12 महीनों के लिए तय किया जाता था। इसके बाद ब्याज दर बेस या संदर्भ दर में करीब 3.3–3.5% का मार्जिन जोड़कर तय होती थी, जिससे वास्तविक भुगतान दर लगभग 13–15% सालाना तक पहुंच जाती थी। वर्ष की पहली छमाही में कुछ फ्लोटिंग दर वाले लोन 16% तक भी पहुंचे। 48

ऐसी ब्याज संरचना खरीदारों के लिए लंबे समय की मासिक देनदारी का अनुमान लगाना कठिन बनाती है। कर्ज लेकर निवेश करने वालों के लिए महंगा ब्याज संपत्ति को बनाए रखने, पुराने कर्ज को नए कर्ज से चुकाने या बेहतर कीमत का इंतजार करने के लिए उपलब्ध नकदी घटाता है। जब कीमतों में तेज बढ़ोतरी की उम्मीद कमजोर हुई, तो खरीदकर जल्दी बेचने की रणनीति भी कम आकर्षक हो गई।

खरीदारों के व्यवहार में यह बदलाव साफ दिखा। अल्पकालिक सट्टे के लिए अपार्टमेंट खरीदने वालों की हिस्सेदारी अब करीब 4% रह गई, जबकि पिछले वर्षों में यह 30–40% थी। लगभग 67% लेनदेन वास्तविक आवासीय जरूरत से और करीब 30% किराये के निवेश से जुड़े थे। 17

कीमतें कम गिरने पर भी बाजार कमजोर क्यों हुआ?

Q2 का घटनाक्रम हर क्षेत्र या हर बाजार खंड के ढहने का संकेत नहीं है। इसे मुख्य रूप से तरलता और वित्तपोषण की क्षमता में सुधार के बजाय आई गिरावट के रूप में समझना अधिक सही होगा। घटनाक्रम की श्रृंखला कुछ इस तरह रही:

1. ऊंची ब्याज दरों ने कर्ज लेने की क्षमता घटाई और मासिक भुगतान का दबाव बढ़ाया।
2. वास्तविक घर खरीदारों ने निर्णय टाल दिया, क्योंकि कीमतें अब भी ऊंची थीं और कर्ज की भविष्य की लागत स्पष्ट नहीं थी।
3. अल्पकालिक निवेशक पीछे हटे, क्योंकि तेज कीमत वृद्धि की गारंटी नहीं रही।
4. बिक्री की गति धीमी हुई, जिससे इन्वेंटरी बढ़ी और डेवलपर्स पर नकदी प्रवाह का दबाव आया।
5. विक्रेताओं को अधिक छूट या कीमत समायोजन देना पड़ा, खासकर कम तरलता वाली या पहले तेजी से बढ़ चुकी परियोजनाओं में।

इसलिए सूचीबद्ध कीमतें भले ही कुछ प्रतिशत घटें, लेकिन लेनदेन की संख्या उससे कहीं ज्यादा गिर सकती है। बाजार अब केवल कीमत बढ़ने की उम्मीद पर नहीं चल रहा; खरीदार परियोजना की कानूनी स्थिति, वास्तविक उपयोग, किराये की संभावना और पूंजी की लागत को अधिक ध्यान से देख रहे हैं। 1317

रियल एस्टेट बाजार में हेरफेर पर रोक का प्रस्ताव क्यों?

जब लेनदेन के आंकड़े बिखरे हों और बाजार की तरलता कम हो, तब कीमत या मांग से जुड़े झूठे संकेत खरीदारों के फैसलों को गहराई से प्रभावित कर सकते हैं। इसी पृष्ठभूमि में नेशनल असेंबली के सदस्य रियल एस्टेट बिजनेस कानून में संशोधन कर बाजार में हेरफेर को स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित कृत्यों में शामिल करने का प्रस्ताव दे रहे हैं। 3233

चर्चा में आए संभावित कृत्यों में शामिल हैं:

• नकली या वास्तविकता से परे लेनदेन कर कृत्रिम कीमत बनाना;
• मिलीभगत से खरीद-बिक्री कर कीमत ऊपर धकेलना;
• मांग या आपूर्ति की झूठी कमी पैदा करना;
• योजना, परियोजना या कीमतों के बारे में गलत जानकारी देकर बाजार में कृत्रिम ‘लहर’ बनाना;
• भ्रामक जानकारी देकर खरीदारों को बढ़ी हुई कीमत पर खरीदने के लिए प्रभावित करना। 343541

इस प्रस्ताव की तुलना प्रतिभूति बाजार के नियमों से की जा रही है। शेयर बाजार में झूठा बाजार बनाने या कीमत में हेरफेर करने वाले व्यवहार पर पहले से गंभीर दंड का प्रावधान है। कुछ सांसदों का मत है कि रियल एस्टेट में भी गंभीर मामलों से निपटने के लिए पर्याप्त कड़े प्रावधान होने चाहिए, जिनमें आपराधिक जिम्मेदारी पर विचार शामिल हो सकता है। हालांकि अंतिम कार्रवाई कानून के स्वीकृत स्वरूप और संबंधित दंड प्रावधानों पर निर्भर करेगी। 4247

महत्वपूर्ण बात यह है कि प्रस्ताव का उद्देश्य कानूनी निवेश, सामान्य सट्टा और जानबूझकर किए गए बाजार हेरफेर के बीच स्पष्ट अंतर करना है। कीमत बढ़ने की उम्मीद में संपत्ति खरीदना अपने आप में हेरफेर नहीं है। कानूनी समस्या तब बनती है जब कोई व्यक्ति जानबूझकर नकली लेनदेन, गलत सूचना या कृत्रिम मांग-आपूर्ति संकेत बनाकर बाजार को प्रभावित करे और लाभ कमाए। ये संशोधन अभी चर्चा की प्रक्रिया में हैं; इन्हें लागू अपराध नहीं माना जा सकता। 3239

निष्कर्ष: बाजार पूंजी को छांट रहा है

Q2 2026 ने दिखाया कि वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार में संभावित आपूर्ति की कमी नहीं है, लेकिन उसे खरीदने के लिए पर्याप्त और सस्ती मांग कमजोर पड़ गई है। कई जगह सेकेंडरी कीमतें घटीं, खासकर हनोई के अपार्टमेंट और भूमि बाजार में, फिर भी बड़े शहरों में आवास का औसत मूल्य ऊंचा बना रहा। रियायती अवधि के बाद बढ़ने वाली ब्याज दरें, इन्वेंटरी और सट्टा पूंजी की वापसी ने तरलता पर दबाव बनाए रखा।

बाजार अब तेज कीमत वृद्धि की उम्मीद से हटकर वास्तविक आवासीय जरूरत, स्पष्ट कानूनी स्थिति और लंबी अवधि के उपयोग-मूल्य पर अधिक जोर दे रहा है। यदि गलत सूचना और बाजार हेरफेर के खिलाफ नियम स्पष्ट रूप से बनाए जाते हैं, तो वे कीमत तय होने की प्रक्रिया को अधिक पारदर्शी बना सकते हैं। हालांकि, उनका वास्तविक प्रभाव उल्लंघनों की पहचान, प्रमाण जुटाने और प्रभावी कार्रवाई की क्षमता पर निर्भर करेगा।