המחירים יורדים — אבל שוק הדיור בווייטנאם נתקע

שוק הנדל״ן המשני בווייטנאם נכנס ברבעון השני של 2026 לשלב ברור יותר של תיקון. מחירי הדירות והקרקעות ירדו באזורים רבים, אך הירידה לא הפכה את הדיור לנגיש. השינוי הבולט יותר התרחש דווקא בנזילות: הקונים נעשו זהירים, המשקיעים קצרי הטווח נסוגו, ועלויות המימון הקשו על בעלי נכסים להחזיק בהם או למכור אותם. 134

המחירים יורדים, אבל לא נוצר שוק נדל״ן זול

לפי נתונים שפורסמו על בסיס דוח משרד הבינוי של וייטנאם, מחירי הדירות בשוק המשני ירדו ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון של 2026. בהאנוי דיווחה CBRE על מחיר מכירה ממוצע של כ־60 מיליון דונג וייטנאמי למ״ר, ירידה של כמעט 3% ברבעון. זו הייתה הפעם הראשונה מאז סוף 2022 שבה נרשמה ירידה רבעונית במחירי הדירות בשוק המשני בעיר. בפרויקטים מסוימים נרשמו הפחתות מקומיות של כ־5%–12%. 1112

גם מגרשי קרקע בפרויקטים ספגו לחץ כלפי מטה לאחר תקופה ממושכת של עליות. המחיר הממוצע הארצי ירד בכ־2%–3%, או בכ־2.5% לעומת הרבעון הקודם, כאשר הלחץ היה בולט יותר באזורים שבהם המחירים עלו במהירות בעבר. 4

עם זאת, אין לראות בכך ירידת מחירים אחידה בכל המדינה. רמת המחירים ושיעור התיקון משתנים לפי אזור, המצב המשפטי של הפרויקט, איכות הנכס ושיטת המדידה. בדוחות שונים הופיעו מחירי דירות ממוצעים של כ־123 מיליון דונג למ״ר בהאנוי, 108 מיליון דונג למ״ר בהו צ׳י מין סיטי ו־69 מיליון דונג למ״ר בהונג ין, בעוד שנתון CBRE לדירות בשוק המשני בהאנוי עמד על כ־60 מיליון דונג למ״ר. הפער מצביע על כך שהמספרים עשויים להתייחס למאגרי נתונים, אזורים או פלחים שונים — ולכן אין להשוות ביניהם כאילו מדובר באותו מדד. 1811

הנקודה המשותפת לדיווחים היא שהאנוי והו צ׳י מין סיטי עדיין נמנות עם השווקים היקרים במדינה, גם לאחר ההתמתנות במחירי היד השנייה. 13

העסקאות נחלשו הרבה יותר מהמחירים

הירידה בפעילות הייתה חדה יותר מהתיקון במחירים. בהאנוי ירד מספר עסקאות הדירות בשוק המשני ברבעון השני ב־61% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בסך הכול נרשמו בעיר כ־9,100 עסקאות העברת נדל״ן — ירידה של 18% לעומת הרבעון הקודם ושל 64% לעומת הרבעון השני של 2025. 7

נתונים מרשויות מקומיות ברחבי המדינה מצביעים על יותר מ־100,005 עסקאות נדל״ן שהושלמו ברבעון השני. מדובר בכ־71.5% בלבד מהיקף העסקאות ברבעון הראשון וב־63.7% מהיקפן ברבעון המקביל. מתוך כלל העסקאות, 26,567 היו בדירות ובבתים פרטיים, ו־73,438 במגרשי קרקע. עסקאות הקרקע לבדן ירדו ב־32.6% לעומת הרבעון הקודם. 55

חשוב להבחין בין מסגרות המדידה: מכון המחקר של VARS IRE דיווח על כ־23,600 עסקאות בשוק הראשוני, ואילו נתוני הרשויות כוללים עסקאות רבות, פלחים שונים וסוגי נכסים שונים. לכן אין לחבר את המספרים או להשתמש בהם כתחליף זה לזה. 105155

ההיצע החדש גדל, אך כוח הקנייה לא הדביק אותו

במקביל נדרש השוק לספוג היצע חדש משמעותי. כמעט 34 אלף יחידות דיור הוצעו למכירה ברבעון השני — ירידה של כ־10% לעומת הרבעון הקודם ושל 8% לעומת הרבעון השני של 2025. למרות הירידה הרבעונית, ההיצע המצטבר במחצית הראשונה של השנה הגיע לכ־98 אלף יחידות, עלייה של כ־50% לעומת התקופה המקבילה. 101351

VARS IRE דיווח על כ־23,600 עסקאות בשוק הראשוני ברבעון השני, המשקפות שיעור ספיגה של כ־41% — ירידה של 6 נקודות אחוז לעומת הרבעון הקודם. כך נוצר פער משמעותי בין כמות המוצרים שהוצעו לשוק לבין מספר הנכסים שנרכשו בפועל. 10

גם מבנה ההיצע מסביר מדוע עלייה במספר הדירות אינה משפרת בהכרח את הנגישות לרוב הקונים. דירות היו כ־74.7% מכלל ההיצע החדש ברבעון השני; מתוכן כ־45% היו דירות יוקרה ויוקרה-על, כ־37% דירות ברמה גבוהה, ורק כ־18% דירות בפלח הביניים. 53

משרד הבינוי מסר כי ברחבי המדינה נמצאים בביצוע 1,735 פרויקטים של דיור מסחרי, הכוללים כ־878,589 יחידות או מגרשים. הנתון ממחיש שהיצע פוטנציאלי עדיין קיים, אך הביקוש האפקטיבי מוגבל בגלל המחירים והתנאים בשוק האשראי. 49

הריבית מכבידה על רוכשי הדירות ועל המשקיעים

עלות האשראי הייתה אחד החסמים המרכזיים ברבעון השני. סקר שנערך בקרב עשרה בנקים הראה כי ריביות משכנתה מועדפות נעו בדרך כלל סביב 8.5%–11% לשנה, אך לרוב היו קבועות רק במשך 6–12 חודשים. לאחר תקופת ההטבה חושבה הריבית לפי ריבית בסיס או ריבית ייחוס, בתוספת מרווח של כ־3.3%–3.5%, כך שההחזר בפועל הגיע לכ־13%–15% לשנה. במחצית הראשונה של השנה הגיעו חלק מהמסלולים המשתנים עד 16%. 48

מבנה כזה מקשה על משקי בית להעריך את עלות ההלוואה לאורך זמן. עבור משקיעים ממונפים, הריבית הגבוהה מצמצמת את תזרים המזומנים שאפשר להקדיש להחזקת הנכס, למחזור חוב או להמתנה למכירה. כאשר הציפייה לעליות מהירות נחלשת, גם הכדאיות של רכישה לצורך מכירה מהירה יורדת.

הנתונים על התנהגות הקונים משקפים את השינוי: רוכשים שקנו דירות לצורך ספקולציה קצרת טווח היו רק כ־4% מהשוק, לעומת 30%–40% בשנים קודמות. כ־67% מהעסקאות נבעו מצורך אמיתי בדיור וכמעט 30% נועדו להשקעה להשכרה. 17

מדוע השוק נחלש גם כשהמחירים לא צנחו בחדות?

התמונה של הרבעון השני מתאימה יותר לתיקון בנזילות וביכולת המימון מאשר לקריסה כוללת של כל האזורים והפלחים.

המנגנון פעל בכמה שלבים:

1. הריבית הגבוהה צמצמה את יכולת ההלוואה והגדילה את נטל ההחזרים.
2. רוכשי דירות למגורים דחו החלטות, משום שהמחירים נותרו גבוהים ועלות ההלוואה נעשתה פחות צפויה.
3. משקיעים קצרי טווח נסוגו, לאחר שהסיכוי לעליית מחירים מהירה נעשה פחות ודאי.
4. קצב המכירות ירד, המלאי גדל וחברות הנדל״ן התמודדו עם לחץ על תזרים המזומנים.
5. המוכרים נדרשו להציע הנחות גדולות יותר או להפחית מחירים, בעיקר בפרויקטים בעלי נזילות נמוכה או באזורים שעלו בהם המחירים במהירות.

לכן ייתכן שמחיר הפרסום ירד רק בכמה אחוזים, בעוד שמספר העסקאות יירד בעשרות אחוזים. השוק עובר מתקופה שבה הציפייה לעליית ערך הייתה במרכז, לתקופה שבה הקונים בודקים בקפידה את המצב המשפטי של הנכס, הצורך האמיתי בו, פוטנציאל ההשכרה ועלות ההון. 1317

מדוע מחוקקים מציעים לאסור מניפולציה בשוק הנדל״ן?

כאשר נתוני העסקאות מפוזרים והנזילות נמוכה, איתותים מלאכותיים על מחירים או על ביקוש יכולים להשפיע מאוד על החלטות הקנייה. זו אחת הסיבות לכך שחברי האספה הלאומית מציעים לתקן את חוק עסקי הנדל״ן, להגדיר במפורש מניפולציה בשוק ולהכניס אותה לרשימת המעשים האסורים. 3233

בין המעשים שנדונו:

• יצירת עסקאות פיקטיביות או עסקאות מעגליות כדי לבסס רמת מחיר מלאכותית;
• תיאום בין קונים ומוכרים לצורך העלאת מחירים;
• יצירת מחסור מלאכותי או איתותים כוזבים על היצע וביקוש;
• שימוש במידע שגוי על תכנון, פרויקטים או מחירים כדי ליצור "גל" בשוק;
• מסירת מידע מטעה שיגרום לקונים לרכוש נכס במחיר מנופח. 343541

ההצעה מושווית לאופן שבו דיני ניירות ערך מטפלים ביצירת שוק מלאכותי או במניפולציה של מחירים. חלק מהעמדות שהוצגו תומכות במנגנוני אכיפה חמורים, ובמקרים קשים אף בבחינת אחריות פלילית. עם זאת, היישום בפועל יהיה תלוי בנוסח החוק שיאושר ובכללי הענישה הרלוונטיים. 4247

המטרה המרכזית היא להבחין בין השקעה חוקית, ספקולציה רגילה ומניפולציה מכוונת. עצם רכישת נכס מתוך ציפייה שערכו יעלה אינה הופכת את הפעולה למניפולציה. השאלה המשפטית היא האם נעשה ניסיון מכוון ליצור עסקאות, מידע או איתותים כוזבים על היצע וביקוש כדי להשפיע על השוק ולהפיק רווח. התיקונים עדיין נמצאים בדיון — ולא מדובר בעבירה שכבר נכנסה לתוקף. 3239

השורה התחתונה: השוק מסנן את הכסף

הרבעון השני של 2026 הראה שלווייטנאם יש היצע נדל״ן פוטנציאלי גדול, אך לא מספיק כוח קנייה — ובמחיר מימון נמוך מספיק — כדי לספוג אותו. מחירי היד השנייה ירדו באזורים רבים, במיוחד בדירות בהאנוי ובמגרשי קרקע, אך רמות המחירים בערים הגדולות נותרו גבוהות. במקביל, הריבית לאחר תקופת ההטבה, המלאי והיעלמותם של המשקיעים הספקולטיביים המשיכו להכביד על הנזילות.

השוק עובר כעת לשלב שבו צורך אמיתי במגורים, מצב משפטי ברור וערך שימוש ארוך טווח חשובים יותר מאיתותים קצרי טווח על עליות מחירים. אם כללים נגד מידע מטעה ומניפולציה ינוסחו באופן ברור, הם עשויים לשפר את השקיפות בתהליך קביעת המחירים — אך האפקטיביות שלהם תהיה תלויה ביכולת לזהות, להוכיח ולהעניש הפרות.