מחירי הבתים בסין ממשיכים לרדת — וההתאוששות עדיין לא באופק

ערי הענק כבר לא מספקות אות ברור להתאוששות

בייג'ינג, שנגחאי, גואנגג'ואו ושנג'ן — ארבע ערי ה"רובד הראשון" בסין — היו מוקד האופטימיות הזהירה בשוק. ביוני עלו בהן מחירי הבתים החדשים ב-0.1% בממוצע, ומחירי הבתים מיד שנייה עלו ב-0.3%.

ביולי המומנטום נעצר: מחירי הבתים החדשים בארבע הערים נותרו ללא שינוי בממוצע לעומת יוני, ובכך הסתיימה התאוששות שנמשכה ארבעה חודשים. שנגחאי ושנג'ן רשמו עלייה קלה של 0.2%, וגואנגג'ואו עלתה ב-0.1%; מנגד, בייג'ינג ירדה ב-0.3%.

התמונה השנתית הייתה חיובית יותר מזו החודשית, אך נותרה לא אחידה. מחירי הבתים החדשים בארבע ערי הרובד הראשון ירדו ב-1.1% לעומת השנה שעברה, לעומת ירידה של 2.8% ב-31 ערי רובד שני וירידה חדה יותר, של 4.2%, ב-35 ערי רובד שלישי.

רק 17 מתוך 70 הערים שנבדקו דיווחו ביולי על עלייה חודשית במחירי הבתים החדשים. המספר המצומצם הזה מחזק את המסקנה ששיפור נקודתי בערים חזקות יותר עדיין לא הפך להתאוששות כלל-ארצית.

מדוע השיפור ביולי דעך?

אנליסטים הצביעו על מזג אוויר קיצוני, גורמים עונתיים והיחלשות ההשפעה של מדיניות התמיכה בצריכה כגורמים שהכבידו על הפעילות ביולי. גם הקיץ הגשום במיוחד הוזכר כגורם שפגע בנתוני הדיור בערי הרובד הראשון.

גורמים אלה עשויים להסביר חלק מהחולשה בחודש מסוים, אך אינם פותרים את בעיית הביקוש ארוכת-הטווח. שוק הנדל"ן הסיני נמצא תחת לחץ כבר שנים, ואמון חלש מרתיע משקי בית מרכישת דירות וגורם ליזמים להימנע מהרחבת הבנייה. לכן נתוני יולי נראים פחות כמו הפרעה זמנית ויותר כמו מבחן נוסף ליכולתה של התמיכה הממשלתית ליצור ביקוש מתמשך.

משבר הדיור הוא חלק מבעיית ביקוש רחבה יותר

החולשה ביולי לא הסתכמה בשוק הנדל"ן. המכירות הקמעונאיות עלו ב-0.6% בלבד לעומת יולי אשתקד, לעומת עלייה של 1.0% ביוני ומתחת לתחזית של 1.5% בסקר רויטרס. הייצור התעשייתי צמח ב-4.5%, האטה לעומת 5.3% ביוני ומתחת לתחזית של 4.8%.

גם ההשקעות נחלשו: ההשקעה בנכסים קבועים התכווצה ב-6.7% בשבעת החודשים הראשונים של השנה, לעומת ירידה של 5.7% בינואר–יוני.

ביחד, הנתונים מסבירים מדוע להאטה בשוק הדיור יש השלכות שחורגות מענף הבנייה. ירידת ערכי הבתים ובנייה חלשה עלולות לפגוע במקביל באמון משקי הבית, בהשקעות היזמים ובביקוש הנלווה — בדיוק כאשר צריכה מתונה מקשה על הכלכלה להחליף את מנוע הצמיחה שהתבסס בעבר על נדל"ן.

ההתאוששות בצורת K: קו השבר ברור

כלכלנים מתארים את ההתאוששות הסינית כ"התאוששות בצורת K": הפעילות הקשורה לייצוא ולתעשייה ממשיכה להחזיק מעמד טוב יותר, בעוד שהצריכה המקומית, ההשקעות הפרטיות ושוק הדיור נותרים חלשים.

זו אינה התאוששות מאוזנת. ייצור וייצוא חזקים יותר יכולים לתמוך בנתוני הצמיחה הכלליים, אך אינם מחזירים באופן אוטומטי את אמון משקי הבית או את הביקוש לדיור. הפער הזה גם מותיר את סין תלויה יותר בביקוש חיצוני, בתקופה שבה הסיכונים בתחום הסחר נותרו משמעותיים.

מה המשמעות עבור קובעי המדיניות?

צעדי התמיכה האחרונים וההבטחות הרשמיות לייצוב השוק הצליחו ככל הנראה לצמצם חלק מהירידות השנתיות, במיוחד בערים הגדולות. גורמים רשמיים הציגו את נתוני יולי כעדות נוספת להתייצבות, בעוד שדיווחים אחרים הדגישו שהביקוש עדיין חלש מדי להתאוששות רחבה. שתי הקביעות יכולות להיות נכונות בו-זמנית: קצב הירידה עשוי להתמתן באזורים מסוימים, אף שהשוק עצמו נותר פגיע.

המבחן הקשה יותר הוא הפעילות ולא המחירים לבדם. הירידות המהירות יותר במכירות, בהשקעות ובהתחלות הבנייה מלמדות שההתייצבות במחירים עדיין לא החזירה את האמון לכל ענף הנדל"ן. צעדים שמטרתם רק להאט את ירידת המחירים עלולים שלא להספיק אם משקי הבית עדיין מודאגים מערך הדירות בעתיד, מהכנסותיהם או מהשלמת פרויקטים למגורים.

הרקע הכלכלי הרחב מגביר את הלחץ. הצמיחה בתוצר ברבעון השני האטה ל-4.3% לעומת השנה הקודמת, לעומת 5.0% ברבעון הראשון, והייתה נמוכה מהציפיות. נתוני המכירות הקמעונאיות והייצור התעשייתי ביולי הצביעו על אובדן מומנטום נוסף.

עבור בייג'ינג, האתגר הוא לתמוך בביקוש ובאמון של משקי הבית בלי לשחזר את מודל הבנייה הממומן בחוב, שתרם ליצירת חוסר האיזון בשוק הדיור. נתוני יולי מצביעים על כך שהמטרה המיידית נותרה ייצוב — אך הראיות להתאוששות עצמאית ומתמשכת של שוק הדיור עדיין מוגבלות.