JD.com מהמרחיבה בהונג קונג: פחות תנועת הולכי רגל, יותר לוגיסטיקה

ההתרחבות המהירה של JD.com בהונג קונג עשויה לערער על אחת ההנחות הוותיקות בשוק הנדל״ן הקמעונאי: שהחנות היקרה והמבוקשת ביותר היא זו שנמצאת ברחוב העמוס ביותר.

בשנתיים האחרונות השקיעה החברה יותר מ־10 מיליארד דולר הונג־קונגי — כ־1.3 מיליארד דולר אמריקאי — בנכסים בהונג קונג, ובנתה רשת הכוללת חנויות, מחסנים ומתקנים נוספים. השקעות אלה הן חלק מהשקעה רחבה יותר, בהיקף של יותר מ־35 מיליארד דולר הונג־קונגי, בעסקים מקומיים בתחומי הקמעונאות, הלוגיסטיקה, הטכנולוגיה ותחומים נוספים. 35

המשמעות אינה טמונה רק בסכום הכסף, אלא באופן שבו JD.com מחברת בין חנויות פיזיות לבין תשתיות אחסון, ליקוט ומשלוחים. אם המודל יוכיח את עצמו, היכולת של נכס להזרים סחורה במהירות ללקוחות עשויה להפוך למדד חשוב לא פחות ממספר העוברים והשבים בסביבתו.

החנות עשויה להפוך לצומת שירות

חנות במודל רב־ערוצי אינה רק מקום שאליו מגיעים לקוחות כדי לקנות. היא יכולה להציג מוצרים, לטפל בהזמנות מקוונות, לקבל החזרות, לשמש נקודת איסוף ולשרת לקוחות בסביבה באמצעות משלוחים מקומיים.

השינוי הזה עשוי להשפיע ישירות על כלכלת המיקום. נכס בשכונה זולה יותר עדיין יכול להיות אטרקטיבי אם הוא נוח לאיסוף, נגיש לרכבי משלוחים ומחובר למערכת הדיגיטלית של JD.com לגיוס לקוחות. במודל כזה, המכירות אינן תלויות לחלוטין בלקוחות שנכנסים במקרה לאחר שחלפו על פני החנות.

תוכנית ההתרחבות הפיזית של JD.com ממחישה את הגישה המשולבת. החברה הודיעה כי בכוונתה לשתף פעולה עם 1,000 מותגים כדי לפתוח יותר מ־200 חנויות פיזיות בתוך שלוש שנים. נוסף על כך, חנות מוצרי החשמל הראשונה של JD Mall בהונג קונג תוכננה להיות אחת משש עד שמונה חנויות המתמקדות בחוויית הלקוח. 69

מדדי הנדל״ן עשויים להתרחב מעבר לתנועת הולכי הרגל

בחנות רחוב או בקניון מסורתי, מספר הולכי הרגל, חזית הנכס, דירוג הקניון והנראות שלו עדיין חשובים מאוד. אך מפעילים רב־ערוציים עשויים לבחון גם מדדים נוספים:

• אזורי הכיסוי וזמני המשלוח;
• קירבה לריכוזי מגורים צפופים;
• גישה לטעינה ולפריקה ולרכבי הפצה;
• קיבולת אחסון וניצול יעיל של שטח הרצפה;
• חיבור לכבישים מרכזיים ולנתיבי סחר חוצי־גבולות; וכן
• זמינות של שליחים ויכולת ליקוט והפצה.

מדדים אלה מחברים את הנכס ישירות לביצועי השירות. אתר שפחות בולט לקונים עשוי להיות בעל ערך רב יותר אם הוא מאפשר לקמעונאי לספק מוצרים במהירות ובעקביות.

מרכזים לוגיסטיים עשויים לזכות בפרמיה גבוהה יותר

משלוחים מהירים דורשים יכולת ליקוט והפצה שנמצאת קרוב מספיק ללקוחות כדי להפוך חלונות אספקה קצרים לכדאיים מבחינה כלכלית. בעיר שבה הקרקע מוגבלת, מתקנים עירוניים או סמוכים לעיר, עם שטחי פריקה יעילים וחיבורי תחבורה טובים, עשויים להפוך למבוקשים במיוחד.

אנליסטים שצוטטו בדיווחים על התרחבות JD.com מעריכים שמרכזים לוגיסטיים ונכסים במיקומים אסטרטגיים עשויים ליהנות מהקמת הרשת של החברה. 3 בשנת 2024 רכשה JD Property את מרכז Li & Fung בצ׳אטין תמורת כ־1.8 מיליארד דולר הונג־קונגי. העסקה תוארה כפרויקט הנדל״ן הלוגיסטי הראשון של JD.com בהונג קונג. 10

מבחינת יזמים, המשמעות היא שמחסנים עשויים להידרש לתפקד כחלק פעיל מרשת קמעונאית, ולא רק כשטחי אחסון אחוריים. מערכי פריקה וטעינה, אחסון גמיש וגישה נוחה למשלוחים עשויים להפוך למרכיבים מרכזיים בערכו המסחרי של הנכס.

לחץ נקודתי על דמי השכירות ברחובות ובקניונים

המודל של JD.com אינו אומר שתנועת הולכי הרגל תפסיק להיות חשובה. קמעונאות יוקרה, מזון ומשקאות, בידור, תיירות וקניות המבוססות על גילוי וחוויה נשענות במידה רבה על המרחב הפיזי ועל איכות הסביבה שמסביבו.

הלחץ צפוי להיות משמעותי יותר בקטגוריות שקל להשוות ולרכוש באינטרנט, ובהן מוצרי צריכה סטנדרטיים, מוצרי אלקטרוניקה ומוצרים לבית. קמעונאים בתחומים אלה עשויים להיות פחות מוכנים לשלם פרמיה גבוהה רק עבור תנועת הולכי רגל, אם הזמנות מקוונות ומשלוחים מסוגלים לייצר ביקוש ביעילות רבה יותר.

לכן, התרחיש הסביר אינו ירידה אחידה בשוק הנדל״ן הקמעונאי, אלא פיצול. נכסי פרימיום שמספקים ערך ברור למיתוג או לחוויה עשויים להישאר עמידים, בעוד שיחידות גנריות שאינן מציעות תפקיד שירותי, חווייתי או לוגיסטי מובהק עלולות להיבחן מחדש.

ההתרחבות עשויה לעודד תגובה רחבה יותר בשוק הנכסים

אם המודל המשולב של חנויות ומחסנים יוכיח את עצמו מבחינה מסחרית, קמעונאים ופלטפורמות מתחרות עשויים לחפש נכסים דומים. הדבר עשוי להרחיב את בסיס השוכרים עבור נכסים לוגיסטיים, נכסי הפצה ל״מייל האחרון״ ונכסים המשלבים מסחר וקמעונאות.

ההשפעה עשויה להגיע גם לתכנון פרויקטים חדשים. יזמים עשויים לתכנן נכסים סביב יכולת פריקה וטעינה, גמישות באחסון וגישה למשלוחים — לצד השיקולים הקמעונאיים המקובלים. המעורבות של JD.com בפרויקט לוגיסטי ורב־שימושי במטרופולין הצפוני של הונג קונג מדגימה את תפקידה המתרחב של החברה מעבר למסחר מקוון, אף שההשפעה המסחרית הסופית של הפרויקט עדיין אינה ודאית. 24

שינוי אפשרי — אך לא בלתי נמנע

למודל הזה יש גם מגבלות מעשיות. הצלחתו תלויה בכך שצרכנים יאמצו שירותי קניות מקוונים ומשלוחים מהירים בהיקף מספיק. במקביל, מגבלות הקרקע בהונג קונג, כללי התנועה ומפרטי הבנייה עלולים להשפיע על עלות התפעול של משלוחי המייל האחרון.

המסקנה הברורה ביותר אינה שתנועת הולכי הרגל איבדה את ערכה. אלא שהתרחבות JD.com בוחנת אם שוק הנדל״ן הקמעונאי בהונג קונג צריך להתחיל לתמחר שני סוגים של קישוריות: היכולת למשוך אנשים והיכולת להעביר מוצרים במהירות.

עבור חלק מהקמעונאים, דווקא הסוג השני עשוי לקבוע יותר ויותר היכן נוצר הערך.