À Telok Blangah, une annonce à 2,18 millions S$ relance le débat sur les appartements fusionnés

À Singapour, un appartement situé au bloc 93B de Telok Blangah Street 31 est affiché à 2,18 millions de dollars singapouriens (S$). Il résulte de la réunion de deux logements voisins. L’annonce a suscité des inquiétudes et conduit la Housing & Development Board (HDB), l’organisme public singapourien chargé du logement, à réexaminer son dispositif de fusion des appartements. Ce réexamen ne signifie pas que la fusion ou l’annonce a été jugée irrégulière : la HDB a confirmé que les deux logements avaient été autorisés à être vendus comme un seul. 23

Pourquoi le prix attire-t-il l’attention ?

Selon la HDB, des appartements comparables de trois pièces, vendus individuellement dans le secteur au cours des six mois précédents, se sont négociés entre 673 000 et 771 000 S$. Deux logements au haut de cette fourchette représenteraient environ 1,54 million S$, soit quelque 640 000 S$ de moins que le prix demandé. La HDB juge celui-ci nettement supérieur à ce que suggèrent les transactions comparables. Mais un appartement fusionné n’est pas identique à deux logements vendus séparément : ce calcul donne un point de repère, pas une estimation officielle du bien. 2

Il est également impossible de déduire de l’annonce un éventuel supplément à payer au-delà de la valeur estimée (« cash-over-valuation »). Celui-ci dépendrait du prix finalement convenu et de la valeur établie pour le logement ; aucun de ces deux montants n’est connu pour cette vente envisagée. Dans la procédure de revente de la HDB, acheteur et vendeur s’accordent d’abord sur un prix, puis viennent l’option d’achat et une demande distincte d’estimation de la valeur. Un acheteur a donc intérêt à distinguer le prix demandé des ventes effectivement conclues et à vérifier son financement avant de s’engager. 414

Que sait-on de la réunion des deux logements ?

L’annonce porte sur un appartement situé à un étage élevé, constitué de deux logements mitoyens de trois pièces. Les propriétaires ont acheté le second à un voisin que la HDB avait autorisé à vendre pendant sa période minimale d’occupation — le délai durant lequel un propriétaire doit normalement habiter son logement avant de pouvoir le revendre — en raison de circonstances familiales. Cette exception concernait la vente du voisin ; elle ne vaut pas dispense générale des règles d’occupation applicables aux appartements fusionnés. Les éléments publiés ne permettent pas de savoir combien les propriétaires ont payé pour chacun des logements. 12

La revente est-elle approuvée ?

Non. Dans sa déclaration du 25 septembre, la HDB indiquait n’avoir reçu aucune demande de revente pour cet appartement. L’autorisation de proposer les deux logements comme un seul bien ne constitue pas l’approbation d’une transaction avec un acheteur précis. Après l’exercice de l’option d’achat, vendeur et acheteur doivent déposer leur demande de revente, qui reste soumise à l’accord de la HDB. 37

Comment fonctionne le dispositif de fusion ?

Créé en 1993 pour permettre à des propriétaires éligibles de gagner de la place, il autorise l’achat sur le marché d’un logement voisin de trois pièces ou moins afin de le réunir à un appartement de même catégorie. Les candidats doivent satisfaire aux conditions en vigueur, notamment celles relatives à la citoyenneté et à la composition du foyer. Avant de déposer leur demande d’achat, ils doivent obtenir de la HDB une évaluation de la faisabilité structurelle de la fusion. Si le projet est approuvé, les deux logements peuvent être réunis sous un seul bail. Le bien ainsi créé peut ensuite être revendu sur le marché, sous réserve du respect de la période minimale d’occupation et des autres conditions de revente applicables. 5621

L’issue du réexamen annoncé par la HDB n’est pas encore établie dans les informations citées. À ce stade, il faut distinguer les autorisations déjà accordées — pour la fusion et pour la vente anticipée du voisin — du prix demandé de 2,18 millions S$, qui n’est ni une vente approuvée ni une valeur estimée. 23