Séisme juridique à Richmond : 300 hectares placés sous titre autochtone menacent le droit de propriété privé

Les points clés de la décision

La Cour a estimé que les terres n’avaient jamais été légalement cédées. Les concessions en fief simple accordées par le gouvernement provincial entre 1871 et 1914 sont invalides pour deux raisons fondamentales :

• Elles violaient les conditions de l’union de la Colombie-Britannique au Canada.
• En vertu du partage des pouvoirs de la Loi constitutionnelle de 1867, seule la Couronne fédérale — et non la province — avait l’autorité constitutionnelle d’éteindre un titre autochtone.

La distinction est cruciale : la Cour déclare les titres du gouvernement fédéral, de l’Administration portuaire Vancouver-Fraser et de la Ville de Richmond comme « défectueux et invalides » . En revanche, elle n’invalide pas directement les titres des propriétaires privés. Elle crée une situation inédite où ces titres privés co-existent avec le titre ancestral sous-jacent, sans préciser comment deux droits d’usage et d’occupation exclusifs peuvent fonctionner sur la même parcelle .

La Cour a également confirmé le droit ancestral des Cowichan de pêcher à des fins alimentaires dans le bras sud du fleuve Fraser .

Une pluie d’appels et une colère qui gronde

La décision a été immédiatement contestée. Les sept parties initiales — la Nation Cowichan, le Canada, la Colombie-Britannique, la Ville de Richmond, l’Administration portuaire, et les Premières Nations Tsawwassen et Musqueam — ont tous déposé des appels .

La Nation Cowichan elle-même fait appel, estimant que la Cour aurait dû reconnaître son titre sur une plus grande partie du territoire revendiqué . De son côté, la procureure générale de la C.-B., Niki Sharma, a fermement déclaré que la province n’était « pas du tout d’accord avec la décision » et qu’elle demandait la suspension de son application, avertissant que cela pourrait avoir « des conséquences imprévues importantes sur les droits de propriété privée en C.-B. » .

Mais la contestation la plus spectaculaire est venue des propriétaires privés. Tous ont découvert la procédure après coup, n’ayant jamais été formellement informés durant les 11 années du procès. En janvier 2026, Montrose Properties, un géant immobilier détenant environ 120 hectares de terrains industriels dans la zone — dont une usine Coca-Cola et un dépôt Canadian Tire — a déposé une requête rarissime pour rouvrir le dossier . Son PDG, Ken Low, a déclaré : « En tant que l’un des nombreux propriétaires privés surpris par l’impact d’une affaire à laquelle nous n’étions même pas partie, nous n’avons d’autre choix que de prendre cette mesure » .

Un séisme pour le droit de la propriété au Canada

La portée de cette décision dépasse largement Richmond. En statuant que la Couronne provinciale n’a jamais eu le pouvoir d’éteindre un titre autochtone par simple concession de terres, le jugement crée un précédent vertigineux : tout titre de propriété en fief simple en Colombie-Britannique issu d’une concession provinciale avant 1982 pourrait être vulnérable à une revendication future, si une Première Nation peut prouver une occupation historique exclusive .

Les analystes juridiques parlent d’une nouvelle ère de « co-titularité » incertaine. La question posée par un commentaire juridique est implacablement simple et pour l’instant sans réponse : « Comment deux droits exclusifs d’usage et d’occupation d’un même terrain, détenus par des parties différentes, peuvent-ils coexister ? » .

Les conséquences se font déjà sentir : chute de la valeur des propriétés, réticence des prêteurs hypothécaires et des assureurs de titres, et paralysie des projets de développement . Le jugement suspend ses effets pendant 18 mois pour permettre une « transition ordonnée » et des négociations, mais le statut juridique des terres privées dans la zone est désormais flou .

Le chemin judiciaire est loin d’être terminé. L’affaire est désormais devant la Cour d’appel de la C.-B. et finira très probablement devant la Cour suprême du Canada. Ce sont ces hautes instances qui devront trancher une question devenue existentielle : comment concilier la protection constitutionnelle des droits ancestraux avec le système de titres de propriété privée, pilier de l’économie et du droit canadien .