Au Vietnam, les prix reculent sur le marché immobilier secondaire, sans rendre les logements abordables

Le marché immobilier secondaire vietnamien — c’est-à-dire celui de la revente de logements et de terrains déjà commercialisés — a connu un ralentissement plus marqué au 2ᵉ trimestre 2026. Les prix ont commencé à s’ajuster dans plusieurs zones, mais la baisse reste trop modeste pour rendre l’achat réellement accessible. Le signal le plus net vient plutôt de la liquidité : les acheteurs hésitent, les investisseurs à court terme se retirent et le coût du crédit rend la détention d’un bien plus difficile. 134

Les prix baissent, sans transformer le marché en marché bon marché

Selon les données citées dans les rapports du ministère vietnamien de la Construction, les prix des appartements secondaires ont diminué dans plusieurs localités par rapport au premier trimestre 2026. À Hanoï, CBRE a évalué le prix moyen de revente à environ 60 millions de dôngs vietnamiens par m², soit une baisse de près de 3 % sur un trimestre. Il s’agit du premier recul trimestriel enregistré sur ce segment depuis la fin de 2022. Dans certains projets, les ajustements locaux auraient atteint 5 à 12 %. 1112

Le marché des terrains à bâtir issus de projets subit lui aussi une pression à la baisse après une longue période de hausse. Leur prix moyen national a diminué d’environ 2 à 3 %, soit près de 2,5 % par rapport au trimestre précédent, avec une pression plus forte dans les zones qui avaient connu une envolée spéculative. 4

Ces chiffres ne signifient toutefois pas que les prix ont baissé partout de la même manière. Les écarts dépendent de la région, de la situation juridique du projet, de la qualité du bien et de la méthode de calcul utilisée.

Certains rapports évoquent un prix moyen d’environ 123 millions de dôngs par m² à Hanoï, 108 millions à Hô Chi Minh-Ville et 69 millions à Hưng Yên, tandis que les données de CBRE situent le prix moyen des appartements secondaires à Hanoï autour de 60 millions de dôngs par m². Cette différence suggère que les sources ne couvrent pas nécessairement les mêmes secteurs, zones géographiques ou catégories de logements. Ces montants ne doivent donc pas être comparés comme s’ils constituaient un indicateur unique. 1811

Le point commun entre les différentes sources reste néanmoins clair : Hanoï et Hô Chi Minh-Ville conservent les niveaux de prix les plus élevés du pays, même après le refroidissement du marché secondaire. 13

La liquidité se dégrade plus vite que les prix

Le ralentissement des transactions est beaucoup plus prononcé que la correction des prix. À Hanoï, les transactions d’appartements secondaires auraient diminué de 61 % sur un an au deuxième trimestre. La capitale a enregistré environ 9 100 transactions immobilières, en baisse de 18 % par rapport au trimestre précédent et de 64 % sur un an. 7

Les données remontées par les différentes collectivités font état de plus de 100 005 transactions immobilières conclues dans l’ensemble du Vietnam au deuxième trimestre. Ce volume représente 71,5 % de celui du premier trimestre et 63,7 % de celui enregistré un an plus tôt. Les appartements et maisons individuelles comptent pour 26 567 transactions, contre 73 438 pour les terrains ; ces derniers ont reculé de 32,6 % sur un trimestre. 55

Les périmètres statistiques ne sont toutefois pas identiques. L’Institut de recherche de la Vietnam Association of Realtors (VARS IRE) recense environ 23 600 transactions sur le marché primaire au deuxième trimestre, alors que les chiffres des collectivités additionnent des transactions portant sur plusieurs segments et types de biens. Ces deux données ne peuvent donc ni être additionnées ni être utilisées l’une à la place de l’autre. 105155

Une offre neuve abondante, mais trop haut de gamme

Dans le même temps, le marché doit absorber une quantité importante de nouveaux logements. Près de 34 000 produits résidentiels ont été mis en vente au deuxième trimestre, soit environ 10 % de moins que le trimestre précédent et 8 % de moins qu’un an auparavant. Malgré ce recul trimestriel, l’offre cumulée du premier semestre a atteint environ 98 000 produits, en hausse d’environ 50 % sur un an. 101351

VARS IRE a recensé près de 23 600 transactions primaires au deuxième trimestre, pour un taux d’absorption d’environ 41 %, inférieur de 6 points de pourcentage à celui du trimestre précédent. L’écart entre les logements proposés et ceux effectivement vendus contribue ainsi à gonfler les stocks et à peser sur la trésorerie des promoteurs. 10

La composition de l’offre explique aussi pourquoi davantage de logements ne signifie pas nécessairement une meilleure accessibilité. Les appartements représentaient environ 74,7 % des lancements du trimestre. Parmi eux, les logements de luxe et ultra-luxe comptaient pour environ 45 %, le haut de gamme pour 37 %, et le segment intermédiaire pour seulement 18 %. 53

Le ministère de la Construction indique par ailleurs que 1 735 projets de logements commerciaux sont en cours dans le pays, pour un volume d’environ 878 589 appartements, maisons ou lots de terrain. Le potentiel d’offre reste donc considérable, mais la demande solvable est limitée par le niveau des prix et par l’accès au crédit. 49

Des taux élevés qui fragilisent ménages et investisseurs

Le coût du financement a été l’un des principaux freins du trimestre. Une enquête menée auprès de dix banques montre que les taux promotionnels des prêts immobiliers se situent généralement entre 8,5 et 11 % par an, mais qu’ils ne sont souvent fixes que pendant 6 à 12 mois. À l’issue de cette période, le taux est calculé à partir d’un taux de base ou de référence, auquel s’ajoute une marge d’environ 3,3 à 3,5 %. Le coût réel du remboursement atteint alors environ 13 à 15 % par an. Au premier semestre, certains prêts à taux variable ont même atteint 16 %. 48

Cette structure rend difficile l’anticipation du coût total d’un achat. Pour les investisseurs ayant recours à l’endettement, des intérêts élevés réduisent les liquidités disponibles pour conserver un bien, refinancer une dette ou attendre une revente. Lorsque la perspective d’une hausse rapide des prix s’affaiblit, l’intérêt d’acheter pour revendre à court terme diminue lui aussi.

Les comportements d’achat témoignent de ce changement. Les acquéreurs d’appartements à des fins de spéculation à court terme ne représenteraient plus qu’environ 4 % du marché, contre 30 à 40 % les années précédentes. Environ 67 % des transactions seraient liées à un besoin réel de logement et près de 30 % à un investissement locatif. 17

Pourquoi le marché ralentit-il alors que les prix ne chutent pas fortement ?

Le deuxième trimestre ressemble davantage à une correction de la liquidité et de la capacité de financement qu’à un effondrement généralisé de l’immobilier vietnamien.

Le mécanisme est relativement simple :

1. Des taux élevés réduisent la capacité d’emprunt et augmentent le poids des mensualités.
2. Les ménages reportent leur achat, car les prix restent élevés et les remboursements futurs sont difficiles à prévoir.
3. Les investisseurs à court terme sortent du marché, la hausse rapide des prix n’étant plus considérée comme acquise.
4. Les ventes ralentissent, ce qui accroît les stocks et les tensions de trésorerie des promoteurs.
5. Les vendeurs doivent proposer davantage de remises ou revoir leurs prix, surtout pour les projets peu liquides ou ceux qui avaient fortement augmenté.

C’est pourquoi les prix affichés peuvent ne baisser que de quelques pourcents alors que le nombre de transactions chute beaucoup plus nettement. Le marché passe d’une logique dominée par l’anticipation de la hausse à une sélection plus rigoureuse fondée sur la situation juridique du bien, son utilité réelle, son potentiel locatif et le coût du capital. 1317

Pourquoi les députés veulent-ils interdire la manipulation immobilière ?

Dans un marché où les données de transaction restent dispersées et où la liquidité est faible, de faux signaux sur les prix ou la demande peuvent influencer fortement les décisions des ménages. C’est dans ce contexte que des députés de l’Assemblée nationale vietnamienne proposent de modifier la Loi sur le commerce immobilier afin d’identifier clairement la manipulation du marché et de l’ajouter aux pratiques interdites. 3233

Les comportements évoqués dans les débats comprennent notamment :

• la création de transactions fictives ou circulaires pour faire émerger un faux niveau de prix ;
• la concertation entre acheteurs et vendeurs pour pousser artificiellement les prix à la hausse ;
• la fabrication d’une pénurie ou de signaux artificiels sur l’offre et la demande ;
• l’utilisation d’informations inexactes sur l’urbanisme, les projets ou les prix afin de provoquer un « mouvement de marché » ;
• la diffusion d’informations trompeuses susceptibles d’amener les acheteurs à payer un bien à un prix gonflé. 343541

La proposition est comparée au traitement de la manipulation des cours dans le droit boursier. Certains élus estiment que les cas les plus graves devraient faire l’objet de sanctions suffisamment fortes, voire d’un examen au regard du droit pénal. La mise en œuvre concrète dépendrait toutefois du texte finalement adopté et des règles de sanction qui l’accompagneraient. 4247

L’enjeu est de distinguer l’investissement légal, la spéculation ordinaire et la manipulation délibérée. Acheter un bien dans l’espoir qu’il prenne de la valeur ne constitue pas automatiquement une manipulation. La question juridique porte sur l’existence d’une intention de créer de fausses transactions, de fausses informations ou de faux signaux d’offre et de demande afin d’orienter le marché et d’en tirer un profit. Les amendements sont encore en discussion : aucune nouvelle infraction n’est donc actuellement en vigueur sur cette base. 3239

Conclusion : le marché sélectionne désormais les capitaux

Le deuxième trimestre 2026 montre que l’immobilier vietnamien ne manque pas de projets ni d’offre potentielle, mais de pouvoir d’achat suffisamment solide et financé à un coût supportable pour absorber ces logements. Les prix secondaires ont baissé dans plusieurs régions, notamment pour les appartements à Hanoï et les terrains, mais les niveaux restent élevés dans les grandes villes. Les taux appliqués après les périodes promotionnelles, les stocks et le retrait des capitaux spéculatifs continuent de peser sur les transactions.

Le marché entre ainsi dans une phase où la demande réelle, la clarté juridique et la valeur d’usage à long terme comptent davantage que les promesses de hausse rapide. Des règles plus précises contre les fausses informations et la manipulation pourraient rendre la formation des prix plus transparente. Leur efficacité dépendra toutefois de la capacité des autorités à détecter, démontrer et sanctionner les pratiques illicites.