Vietnamin käytettyjen asuntojen markkina jäähtyi: hinnat laskivat, mutta asunnot eivät halventuneet

Vietnamin kiinteistömarkkinoiden käytettyjen asuntojen segmentti ajautui selvempään korjausliikkeeseen vuoden 2026 toisella neljänneksellä. Asuntojen ja tonttien hinnat laskivat monilla alueilla, mutta hinnanalennukset eivät riittäneet tekemään asumisesta helposti saavutettavaa. Suurempi muutos näkyi kaupankäynnissä: ostajat odottivat, lyhyen aikavälin sijoittajat vetäytyivät ja rahoituksen hinta vaikeutti sekä asunnon ostamista että omistamista. 134

Hinnat laskivat, mutta halpojen asuntojen markkinaa ei syntynyt

Vietnamin rakennusministeriön raportteihin perustuvien tietojen mukaan käytettyjen asuntojen hinnat laskivat monilla paikkakunnilla verrattuna vuoden ensimmäiseen neljännekseen. Hanoissa CBRE arvioi käytettyjen asuntojen keskihinnaksi noin 60 miljoonaa Vietnamin dongia neliömetriltä, mikä oli lähes 3 prosenttia vähemmän kuin edellisellä neljänneksellä. Kyseessä oli ensimmäinen neljänneskohtainen lasku tässä segmentissä sitten vuoden 2022 lopun. Joissakin hankkeissa hinnat joustivat paikallisesti noin 5–12 prosenttia. 1112

Myös tonttimarkkinoilla paine kasvoi pitkän nousujakson jälkeen. Projektitonttien keskihinnat laskivat valtakunnallisesti noin 2–3 prosenttia, eli noin 2,5 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Lasku oli voimakkainta alueilla, joilla hinnat olivat aiemmin nousseet nopeasti. 4

Lukuja ei kuitenkaan pidä tulkita niin, että hinnat olisivat laskeneet kaikkialla samalla tavalla. Alue, hankkeen juridinen asema, rakennuksen laatu ja tilastointitapa vaikuttavat tuloksiin merkittävästi.

Eri raporteissa Hanojen asuntojen keskihinnaksi on ilmoitettu noin 123 miljoonaa dongia neliömetriltä, Ho Tši Minhin kaupungin hinnaksi noin 108 miljoonaa ja Hưng Yênin hinnaksi noin 69 miljoonaa. CBRE:n käyttämä käytettyjen asuntojen Hanoita koskeva luku on puolestaan noin 60 miljoonaa dongia neliömetriltä. Erot viittaavat siihen, että luvut kuvaavat eri aineistoja, maantieteellisiä rajauksia tai asuntosegmenttejä. Niitä ei siksi voi verrata suoraan toisiinsa yhtenä mittarina. 1811

Yksi asia on lähteissä kuitenkin johdonmukainen: Hanoi ja Ho Tši Minh kuuluvat edelleen Vietnamin kalleimpiin asuntomarkkinoihin, vaikka käytettyjen asuntojen hinnat ovat jäähtyneet. 13

Kaupankäynti hyytyi hintoja nopeammin

Markkinoiden heikkous näkyi selvimmin likviditeetissä eli siinä, kuinka helposti asuntoja pystytään myymään. Hanoissa käytettyjen asuntojen kauppojen kerrottiin vähentyneen vuoden toisella neljänneksellä 61 prosenttia vuodentakaisesta. Kaikkien kiinteistöjen siirtokauppoja tehtiin kaupungissa noin 9 100, mikä oli 18 prosenttia vähemmän kuin edellisellä neljänneksellä ja 64 prosenttia vähemmän kuin vuoden 2025 vastaavana aikana. 7

Paikallisviranomaisten yhteen koottujen tietojen mukaan koko Vietnamissa tehtiin toisella neljänneksellä hieman yli 100 005 onnistunutta kiinteistökauppaa. Määrä vastasi 71,5:tä prosenttia ensimmäisen neljänneksen tasosta ja 63,7:ää prosenttia vuodentakaisesta. Asuntojen ja omakotitalojen kauppoja oli 26 567 ja tonttikauppoja 73 438. Tonttikaupat vähenivät neljänneksessä 32,6 prosenttia. 55

Tilastot eivät kuitenkaan kata kaikissa lähteissä samaa markkinaa. VARS IRE, Vietnamin kiinteistönvälittäjien yhdistyksen tutkimuslaitos, raportoi noin 23 600 ensimarkkinoiden kauppaa. Paikallisviranomaisten tilastoissa taas ovat mukana useiden segmenttien ja kiinteistötyyppien kokonaiskaupat. Lukuja ei siksi pidä laskea yhteen eikä käyttää toistensa korvikkeina. 105155

Uutta tarjontaa riitti, ostajia ei samaan tahtiin

Samaan aikaan markkinoille tuli paljon uutta tarjontaa. Toisella neljänneksellä myyntiin tuotiin lähes 34 000 asuntoa, noin 10 prosenttia vähemmän kuin edellisellä neljänneksellä ja 8 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Koko ensimmäisen vuosipuoliskon tarjonta oli kuitenkin noin 98 000 asuntoa, mikä merkitsi noin 50 prosentin kasvua vuodentakaiseen verrattuna. 101351

VARS IRE kirjasi toisella neljänneksellä noin 23 600 ensimarkkinoiden kauppaa. Uuden tarjonnan imeytymisasteeksi muodostui noin 41 prosenttia, kuusi prosenttiyksikköä vähemmän kuin edellisellä neljänneksellä. Markkinoille tuodun tarjonnan ja toteutuneen kysynnän väliin syntyi näin suuri kuilu. 10

Tarjonnan rakenne vaikeutti tilannetta entisestään. Uusista myyntiin avatuista kohteista noin 74,7 prosenttia oli asuntoja. Näistä luksus- ja superluksusasunnot muodostivat noin 45 prosenttia, premium-asunnot noin 37 prosenttia ja keskihintaiset asunnot vain noin 18 prosenttia. Tarjonnan kasvu ei siksi automaattisesti parantanut tavallisen oman kodin ostajan mahdollisuuksia. 53

Rakennusministeriön mukaan Vietnamissa oli toisella neljänneksellä käynnissä 1 735 kaupallista asuntoprojektia, joiden yhteenlaskettu laajuus oli noin 878 589 asuntoa tai tonttia. Potentiaalista tarjontaa siis riittää, mutta tehokasta kysyntää rajoittavat edelleen korkea hintataso ja kallis luotto. 49

Korkotaso painaa sekä ostajia että sijoittajia

Lainan hinta oli yksi neljänneksen keskeisistä jarruista. Kymmenen pankin kyselyssä asuntolainojen tarjouskorot olivat tavallisesti 8,5–11 prosenttia vuodessa, mutta korko oli yleensä kiinteä vain 6–12 kuukauden ajan. Sen jälkeen korko määräytyi viite- tai peruskoron ja noin 3,3–3,5 prosenttiyksikön marginaalin perusteella. Todellinen takaisinmaksukorko nousi tällöin noin 13–15 prosenttiin vuodessa, ja joidenkin vaihtuvakorkoisten lainojen korko saattoi ensimmäisellä vuosipuoliskolla nousta jopa 16 prosenttiin. 48

Tällainen korkorakenne tekee pitkän aikavälin kustannuksista vaikeasti ennakoitavia. Velkavivulla toimivalle sijoittajalle korkomenot pienentävät rahavirtaa, jota voisi käyttää lainojen uudelleenjärjestelyyn, omistamisesta aiheutuviin kuluihin tai sopivan myyntihetken odottamiseen. Kun nopean hinnannousun varaan ei enää voinut laskea yhtä varmasti, myös ostaminen nopeaa jälleenmyyntiä varten väheni.

Ostajien käyttäytyminen heijasti muutosta. Lyhytaikaiseen asunnoilla spekulointiin perustuvien ostojen osuus oli noin 4 prosenttia, kun se aiempina vuosina oli ollut 30–40 prosenttia. Noin 67 prosenttia kaupoista liittyi todelliseen asumistarpeeseen ja lähes 30 prosenttia vuokraussijoittamiseen. 17

Miksi markkina heikkeni, vaikka hinnat eivät romahtaneet?

Vuoden 2026 toinen neljännes näyttää ennen kaikkea likviditeetin ja rahoituksen korjausliikkeeltä, ei kaikkien alueiden tai segmenttien yhtäaikaiselta romahdukselta.

Kehitys eteni karkeasti näin:

1. Korkeat korot heikensivät lainanottokykyä ja kasvattivat kuukausittaisia velanhoitokuluja.
2. Oman kodin ostajat siirsivät päätöksiään, koska hinnat olivat edelleen korkeita ja lainakustannusten tuleva taso epävarma.
3. Lyhyen aikavälin sijoittajat vetäytyivät, kun nopea hinnannousu ei enää näyttänyt varmalta.
4. Myyntiajat pidentyivät, varastoon jääneiden kohteiden määrä kasvoi ja rakennuttajien kassavirtaan kohdistui paineita.
5. Myyjät joutuivat tarjoamaan suurempia alennuksia tai laskemaan pyyntihintoja, etenkin heikosti liikkuvissa tai aiemmin kuumentuneissa hankkeissa.

Siksi hintapyynnöt saattoivat laskea vain muutaman prosentin samalla kun kauppamäärät romahtivat paljon enemmän. Markkina siirtyi vaiheeseen, jossa ostajat tarkistavat aiempaa huolellisemmin hankkeen juridisen aseman, todellisen käyttöarvon, vuokrausmahdollisuudet ja rahoituksen kokonaiskulut. 1317

Miksi kiinteistömarkkinoiden manipulointi halutaan kieltää?

Kun kaupankäyntitietoja on hajallaan ja markkina on suhteellisen epälikvidi, väärät hintaa tai kysyntää koskevat signaalit voivat vaikuttaa ostajien päätöksiin voimakkaasti. Tämän vuoksi Vietnamin kansalliskokouksen edustajat ovat ehdottaneet kiinteistöliiketoimintalain muuttamista niin, että markkinoiden manipulointi tunnistettaisiin selvästi ja lisättäisiin kiellettyjen tekojen joukkoon. 3233

Keskustelussa mainittuja toimintatapoja ovat esimerkiksi:

• tekaistujen tai kiertävien kauppojen luominen keinotekoisen hintatason synnyttämiseksi;
• ostajien ja myyjien välinen yhteistyö hintojen nostamiseksi;
• keinotekoisen niukkuuden tai väärien kysyntä- ja tarjontasignaalien luominen;
• väärien tietojen levittäminen kaavoituksesta, hankkeista tai hinnoista markkinoiden niin sanotun aallon synnyttämiseksi;
• harhaanjohtavien tietojen antaminen, jotta ostajat sitoutuvat paisutettuun hintaan. 343541

Ehdotusta on verrattu arvopaperimarkkinoiden sääntöihin, joissa väärän markkinan tai keinotekoisen hintaliikkeen luomiseen tähtäävä toiminta voidaan katsoa markkinamanipulaatioksi. Osa kansalliskokouksen edustajista on katsonut, että vakavissa tapauksissa myös rikosoikeudellista käsittelyä pitäisi voida harkita. Käytännön seuraamukset riippuvat kuitenkin siitä, millainen laki lopulta hyväksytään ja miten siihen liittyvät säännökset muotoillaan. 4247

Tärkeää on erottaa toisistaan laillinen sijoittaminen, tavanomainen spekulointi ja tarkoituksellinen markkinoiden manipulointi. Se, että joku ostaa kiinteistön hinnannousun toivossa, ei itsessään ole manipulointia. Ongelma syntyy, jos tarkoituksena on luoda tekaistuja kauppoja, tietoja tai kysyntäsignaaleja markkinoiden ohjaamiseksi ja voiton hankkimiseksi. Lakimuutokset ovat edelleen valmistelussa, eivätkä kyseiset teot ole vielä voimassa oleva erillinen rikosnimike. 3239

Johtopäätös: raha hakee nyt todellista arvoa

Vietnamin kiinteistömarkkinoiden toinen neljännes osoitti, ettei potentiaalisesta tarjonnasta ole pulaa. Sen sijaan puutetta on ostovoimasta, joka pystyisi imemään tarjonnan itseensä kohtuullisin rahoituskustannuksin.

Käytettyjen asuntojen hinnat ja tonttien hinnat laskivat monilla alueilla, mutta suurten kaupunkien hintataso pysyi korkeana. Tarjousajan jälkeiset korot, kasvavat varastot ja spekulatiivisen rahan vetäytyminen painoivat kaupankäyntiä edelleen.

Markkina näyttääkin siirtyvän kohti vaihetta, jossa todellinen asumistarve, selkeä juridinen asema ja pitkäaikainen käyttöarvo painavat enemmän kuin lyhyen aikavälin hinnannousuodotukset. Jos väärää tietoa ja manipulointia koskevat säännöt muotoillaan riittävän täsmällisiksi, ne voivat parantaa hintojen muodostumisen läpinäkyvyyttä. Lopullinen vaikutus riippuu kuitenkin siitä, pystytäänkö rikkomukset havaitsemaan, osoittamaan ja käsittelemään tehokkaasti.