Cowichan Tribes v. Canada: El terremoto legal que redefine la propiedad privada en Columbia Británica

El 7 de agosto de 2025, la Corte Suprema de Columbia Británica emitió su fallo en Cowichan Tribes v. Canadá (Fiscal General), 2025 BCSC 1490, dando fin a un juicio sin precedentes que duró 11 años y sumó 513 días de audiencias . La histórica decisión marcó un hito: por primera vez en la historia canadiense, un tribunal reconoció el título aborigen (un derecho ancestral de propiedad y uso exclusivo de la tierra, reconocido constitucionalmente) sobre tierras que actualmente están en manos de propietarios privados y públicos bajo el régimen de dominio absoluto o fee simple (la forma más fuerte de propiedad privada) . El fallo ha provocado que las siete partes originales presenten apelaciones, que un gran propietario privado intente reabrir el caso, y ha planteado preguntas profundas sobre la seguridad de los títulos de propiedad en toda la provincia.

¿Qué decidi el tribunal?

La jueza Barbara Young reconoció el título aborigen en posesión de los descendientes de la Nación Cowichan —lo que incluye a las Tribus Cowichan, la Primera Nación Stz’uminus, la Tribu Penelakut y la Primera Nación Halalt— sobre un área de aproximadamente 296 a 300 hectáreas (732-740 acres) en el sureste de Richmond, en la isla Lulu, lo que representa cerca del 40% de las 747 hectáreas reclamadas originalmente por los demandantes . El área bajo este título incluye propiedades residenciales, agrícolas, industriales y comerciales, además de caminos, franjas costeras, tierras sumergidas e infraestructura de protección contra inundaciones .

El tribunal determinó que estas tierras nunca fueron entregadas legalmente. Las concesiones de fee simple otorgadas por el gobierno provincial entre 1871 y 1914 se consideraron inválidas por dos razones: violaban los Términos de Unión bajo los cuales Columbia Británica se unió a Canadá y, según la división de poderes de la Ley Constitucional de 1867, solo la Corona federal —y no la provincia— tenía la autoridad constitucional para extinguir el título aborigen .

El fallo trazó una distinción crucial en el trato a los distintos propietarios. El tribunal declaró que los títulos de fee simple e intereses en manos del gobierno federal y de la Ciudad de Richmond son "defectuosos e inválidos" . Sin embargo, no emitió una declaración que invalide los títulos de propiedad privada. En lugar de eso, esos títulos privados ahora coexisten con el título aborigen subyacente, una situación jurídicamente inédita . El fallo no resolvió cómo dos derechos de uso y ocupación exclusiva pueden operar sobre la misma parcela de tierra .

El tribunal también confirmó el derecho aborigen de la Nación Cowichan a pescar para su alimentación en el brazo sur del río Fraser, a pesar de las reclamaciones contrapuestas de la Primera Nación Tsawwassen y la Banda India Musqueam .

La batalla de las apelaciones

La decisión fue impugnada de inmediato. Las siete partes originales presentaron apelaciones, llevando el caso a la Corte de Apelaciones de Columbia Británica en un proceso que se espera lleve años y que, según los analistas, tiene altas probabilidades de terminar en la Corte Suprema de Canadá .

La propia Nación Cowichan apeló porque considera que el tribunal debió reconocer el título aborigen sobre una porción más grande de su territorio reclamado . Por su parte, Canadá, Columbia Británica, la Ciudad de Richmond, la Autoridad Portuaria de Vancouver-Fraser, la Primera Nación Tsawwassen y la Banda India Musqueam presentaron apelaciones por diversos motivos . La fiscal general de Columbia Británica, Niki Sharma, declaró que la provincia "discrepa firmemente con la decisión" y presentó una apelación solicitando la suspensión de su implementación, advirtiendo que el fallo "podría tener importantes consecuencias no deseadas para los derechos de propiedad privada en régimen de fee simple en la provincia" .

El desafío de un propietario privado

Un punto altamente polémico del caso es que los propietarios privados nunca fueron notificados formalmente ni participaron en el juicio. En 2017, la jueza Jennifer Power determinó que no era necesario notificar a los dueños privados, bajo el argumento de que podrían presentar sus argumentos en procedimientos posteriores . Esa decisión ha sido objeto de fuertes críticas.

Montrose Properties, un importante terrateniente privado con grandes extensiones en el área del reclamo —según informes, controla unas 120 hectáreas (aprox. 300 acres) de propiedades industriales que incluyen una planta de Coca-Cola y un centro de distribución de Canadian Tire— presentó el 23 de enero de 2026 una solicitud para ser añadida como parte y para pedir a la corte que reabra su decisión . Ken Low, presidente y director ejecutivo de Montrose, afirmó: "Como uno de los muchos propietarios privados sorprendidos por el impacto de un caso en el que ni siquiera fuimos parte, no tenemos otra opción que dar este paso" .

Otros propietarios privados están apelando la valuación fiscal de sus propiedades ante la Junta de Apelaciones de Valuación de Propiedades, argumentando que la declaración del título aborigen ha destruido el valor de sus tierras .

Implicaciones para el derecho de propiedad

El fallo reescribe supuestos fundamentales sobre el dominio absoluto en Columbia Británica. La corte estableció que la Corona (el Estado) no podía, constitucionalmente, extinguir el título aborigen simplemente otorgando títulos de fee simple, especialmente antes de la consagración de los derechos aborígenes en la sección 35 de la Ley Constitucional de 1982. Este razonamiento implica que cualquier título de fee simple en la provincia que tenga origen en una concesión de la Corona provincial antes de 1982 podría ser legalmente vulnerable a un futuro reclamo de título aborigen, siempre que una Primera Nación pueda demostrar una ocupación histórica exclusiva .

Los analistas legales han señalado el inicio de una nueva era de incertidumbre de "co-titularidad". La posibilidad de que el título aborigen y la propiedad en fee simple puedan existir simultáneamente sobre la misma parcela —algo que el derecho de propiedad canadiense nunca ha abordado— crea una aguda inseguridad para los permisos de uso de suelo, la gestión municipal, los préstamos hipotecarios y los seguros de título .

Las consecuencias prácticas ya se están sintiendo. Observadores de la industria inmobiliaria señalan que la decisión plantea serias dudas sobre la seguridad del título de fee simple, afectando el valor de las propiedades, su comercialización y la disposición de bancos y aseguradoras para tratar la tierra como una garantía colateral completamente segura .

El tribunal no ordenó la invalidación inmediata de los títulos privados. En cambio, declaró que esos títulos "infringen injustificadamente" el título aborigen y que Columbia Británica tiene el deber de negociar "en relación con la reconciliación de los títulos de fee simple otorgados por la Corona a terceros" . El fallo se suspendió por 18 meses para permitir una "transición ordenada" y la negociación , pero el estatus legal de las tierras privadas dentro del área declarada está ahora en el aire, y futuras negociaciones o fallos judiciales podrían modificar los derechos de los propietarios actuales.

Dado que el razonamiento del tribunal se aplica a toda la provincia, el precedente de Cowichan podría replicarse en toda Columbia Británica, poniendo potencialmente en jaque a miles de propiedades . La forma en que la Corte de Apelaciones —y en última instancia la Corte Suprema de Canadá— concilie la protección constitucional del título aborigen con el sistema de títulos de propiedad registrados (el sistema Torrens de fee simple inatacable) determinará si esta decisión se convierte en un caso aislado o remodela permanentemente el derecho de propiedad canadiense .