Vietnam: los precios inmobiliarios bajan, pero la liquidez se atasca por los tipos de interés

El mercado inmobiliario secundario de Vietnam entró en una fase de ajuste más visible durante el segundo trimestre de 2026. Los precios de los apartamentos y de los terrenos edificables bajaron en numerosas zonas respecto al trimestre anterior, pero la corrección todavía no ha convertido la vivienda en un producto asequible. El cambio más contundente se produjo en la liquidez: los compradores se muestran prudentes, los inversores de corto plazo se retiran y el coste de la financiación dificulta mantener los inmuebles. 134

Los precios bajan, pero no aparece un mercado barato

Según los informes citados del Ministerio de Construcción, los precios de los apartamentos en el mercado secundario descendieron en varias localidades durante el segundo trimestre frente al primero de 2026. En Hanói, CBRE registró un precio medio de reventa de unos 60 millones de dongs vietnamitas por m², aproximadamente un 3% menos intertrimestral. Es la primera caída trimestral de este segmento desde finales de 2022; algunos proyectos aplicaron reducciones puntuales de entre el 5% y el 12%. 1112

Los terrenos edificables de proyectos también sufrieron presión después de un largo periodo de subidas. El precio medio nacional cayó alrededor de un 2-3%, equivalente a una reducción aproximada del 2,5% frente al trimestre anterior, con mayor presión en las zonas que habían experimentado aumentos especialmente intensos. 4

Aun así, estos datos no deben interpretarse como una bajada uniforme en todo el país. La evolución varía considerablemente según la ubicación, la situación legal del proyecto, la calidad del inmueble y la metodología estadística empleada. Algunos informes sitúan el precio medio de los apartamentos en unos 123 millones de dongs por m² en Hanói, 108 millones en Ciudad Ho Chi Minh y 69 millones en Hung Yen, mientras que CBRE cifra en unos 60 millones el precio de los apartamentos secundarios en Hanói. La diferencia sugiere que las cifras corresponden a conjuntos de datos, áreas geográficas o segmentos distintos; por tanto, no deben compararse como si fueran el mismo indicador. 1811

El punto común entre las distintas fuentes es que Hanói y Ciudad Ho Chi Minh siguen estando entre los mercados más caros de Vietnam, incluso después de la moderación de los precios de reventa. 13

Las operaciones caen más deprisa que los precios

La debilidad de las transacciones fue mucho más clara que el ajuste de los precios. En Hanói, las operaciones de apartamentos secundarios del segundo trimestre disminuyeron un 61% interanual. En total, la capital registró unas 9.100 transmisiones inmobiliarias, un 18% menos que en el trimestre anterior y un 64% menos que en el mismo periodo de 2025. 7

Los datos recopilados por las autoridades locales apuntan a algo más de 100.005 operaciones inmobiliarias cerradas en todo el país durante el segundo trimestre. La cifra equivale al 71,5% del volumen del primer trimestre y al 63,7% del registrado un año antes. De ese total, 26.567 operaciones correspondieron a apartamentos y viviendas unifamiliares, mientras que 73.438 fueron de terrenos edificables; estas últimas cayeron un 32,6% intertrimestral. 55

Las fuentes, sin embargo, no utilizan exactamente el mismo alcance estadístico. VARS IRE contabilizó unas 23.600 operaciones en el mercado primario, mientras que los datos de las localidades incluyen transacciones totales de varios segmentos y tipos de inmueble. Por eso, ambas cifras no deben sumarse ni utilizarse indistintamente. 105155

Aumenta la oferta, pero no la capacidad de compra

El mercado también tuvo que absorber un volumen considerable de nueva oferta. En el segundo trimestre salieron a la venta cerca de 34.000 viviendas, un 10% menos que en el trimestre anterior y un 8% menos que un año antes. Pese a la caída trimestral, la oferta acumulada durante el primer semestre alcanzó unas 98.000 unidades, alrededor de un 50% más interanual. 101351

VARS IRE registró unas 23.600 operaciones primarias, lo que supone una tasa de absorción aproximada del 41%, seis puntos porcentuales menos que en el trimestre anterior. La brecha entre las viviendas lanzadas al mercado y las realmente vendidas está aumentando, una situación que incrementa el inventario y presiona el flujo de caja de las empresas. 10

La nueva oferta se concentró además en los segmentos más caros. Los apartamentos representaron aproximadamente el 74,7% de los nuevos lanzamientos del segundo trimestre. Dentro de este grupo, las viviendas de lujo y superlujo supusieron cerca del 45%, las de gama alta el 37% y las de gama media solo el 18%. Esta composición ayuda a explicar por qué una mayor oferta no se traduce automáticamente en una mejor accesibilidad para la mayoría de los compradores que buscan una vivienda para uso propio. 53

El Ministerio de Construcción informó de que había 1.735 proyectos de vivienda comercial en marcha en todo el país, con una escala aproximada de 878.589 viviendas o parcelas. La cifra muestra que el potencial de oferta sigue siendo amplio, mientras que la demanda efectiva está limitada por los precios y las condiciones crediticias. 49

El crédito caro golpea a compradores e inversores

El coste de los préstamos fue uno de los principales obstáculos del trimestre. Una encuesta realizada en 10 bancos mostró que los tipos promocionales habituales para los créditos hipotecarios se situaban entre el 8,5% y el 11% anual, normalmente solo durante los primeros 6-12 meses. Después, el tipo se calcula a partir de una tasa base o de referencia más un diferencial de aproximadamente 3,3-3,5%, lo que eleva el coste efectivo de la deuda hasta alrededor del 13-15% anual. Durante el primer semestre, algunos préstamos variables llegaron al 16%. 48

Esta estructura dificulta que los compradores calculen el coste de su hipoteca a largo plazo. Para los inversores que utilizan apalancamiento, unos intereses elevados reducen el dinero disponible para conservar el inmueble, refinanciar la deuda o esperar a una venta posterior. Cuando se debilita la expectativa de subidas rápidas, también pierde atractivo la compra destinada a la reventa a corto plazo.

Los datos sobre el comportamiento de los compradores reflejan ese cambio. Quienes adquirían apartamentos con fines especulativos de corto plazo representaron solo alrededor del 4% del mercado, frente al 30-40% de años anteriores. Cerca del 67% de las operaciones respondieron a una necesidad real de vivienda y casi el 30% estuvo relacionado con la inversión para alquiler. 17

Por qué el mercado se enfría aunque los precios no se desplomen

La evolución del segundo trimestre puede entenderse como un ajuste de la liquidez y de la capacidad de financiación, no como un hundimiento generalizado de todas las regiones o segmentos.

El mecanismo se desarrolla en cadena:

1. Los tipos elevados reducen la capacidad de endeudamiento y aumentan la presión de las cuotas.
2. Los compradores que buscan vivienda para vivir aplazan la decisión porque los precios siguen siendo altos y el coste futuro del préstamo es incierto.
3. Los inversores de corto plazo se retiran al dejar de estar garantizadas las subidas rápidas.
4. Las ventas se ralentizan, aumenta el inventario y las empresas afrontan más presión sobre su liquidez.
5. Los vendedores amplían los descuentos o corrigen sus precios, especialmente en proyectos con poca demanda o que habían subido demasiado.

Por eso, el precio anunciado puede caer solo unos puntos porcentuales mientras el número de operaciones se reduce mucho más. El mercado está pasando de una etapa dominada por la expectativa de revalorización a otra en la que los compradores revisan con mayor rigor la situación legal, el uso previsto, el potencial de alquiler y el coste del capital. 1317

Por qué se propone prohibir la manipulación inmobiliaria

En un mercado con datos de operaciones dispersos y una liquidez relativamente baja, las señales falsas sobre precios o demanda pueden influir de forma desproporcionada en las decisiones de los compradores. De ahí que varios diputados de la Asamblea Nacional propongan modificar la Ley de Negocios Inmobiliarios para identificar con claridad la manipulación del mercado e incluirla entre las conductas prohibidas. 3233

Entre las prácticas mencionadas en el debate figuran:

• crear operaciones ficticias o transacciones circulares para fabricar un nivel de precios;
• coordinar compras y ventas para elevar artificialmente las cotizaciones;
• generar una escasez falsa o señales engañosas sobre la oferta y la demanda;
• utilizar información falsa sobre planes urbanísticos, proyectos o precios para crear una “ola” especulativa;
• difundir información engañosa que lleve a los compradores a pagar precios inflados. 343541

La propuesta se compara con el tratamiento que la legislación bursátil da a la creación de mercados artificiales y a la manipulación de precios. Algunos legisladores consideran que los casos graves deberían recibir sanciones suficientemente severas, incluso mediante mecanismos de responsabilidad penal. No obstante, la aplicación concreta dependerá del texto que finalmente se apruebe y de las normas sancionadoras relacionadas. 4247

El objetivo declarado es distinguir entre inversión legal, especulación ordinaria y manipulación deliberada. Comprar un inmueble esperando que suba de precio no constituye automáticamente manipulación. La cuestión jurídica es si existe una conducta intencionada para crear operaciones, información o señales falsas de oferta y demanda con el fin de orientar el mercado y obtener un beneficio. Las reformas siguen en fase de debate y todavía no han creado un delito vigente. 3239

Conclusión: el mercado está filtrando el capital

El segundo trimestre de 2026 muestra que Vietnam no carece de oferta inmobiliaria potencial, sino de una demanda con suficiente capacidad de compra y financiación asequible para absorberla. Los precios secundarios han bajado en numerosas zonas, especialmente en los apartamentos de Hanói y los terrenos edificables, pero el nivel de precios de las grandes ciudades continúa siendo elevado. Mientras tanto, los tipos aplicables después de los periodos promocionales, el inventario acumulado y la retirada del capital especulativo siguen pesando sobre la liquidez.

El mercado entra así en una etapa en la que ganan importancia la demanda real, una situación legal clara y el valor de uso a largo plazo, por encima de las expectativas de subidas rápidas. Si las nuevas reglas contra la información falsa y la manipulación se redactan con suficiente precisión, podrían contribuir a hacer más transparente la formación de precios. Su eficacia, sin embargo, dependerá de la capacidad para detectar, demostrar y sancionar las infracciones.