El mercado inmobiliario de EE. UU. tropieza en julio por el coste de las hipotecas

El informe de julio apunta a un revés relevante para el mercado inmobiliario estadounidense, impulsado sobre todo por la falta de asequibilidad. Sin embargo, un solo mes de datos —especialmente en un indicador tan volátil como la venta de viviendas nuevas— no basta para confirmar una desaceleración nacional prolongada.

La señal sería mucho más preocupante si las ventas siguieran débiles durante varios meses, aumentaran las existencias, los constructores redujeran el ritmo de obras y empeoraran el empleo o la confianza de los consumidores.

Las ventas se alejan de las previsiones

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas cayeron un 10,5% en julio, hasta un ritmo anualizado desestacionalizado de 607.000 unidades. La cifra quedó por debajo de las 620.000 que esperaba el mercado y fue un 6,3% inferior a las 648.000 registradas un año antes. Además, el total de junio se revisó al alza hasta 678.000 unidades, lo que hizo más pronunciada la comparación mensual. 1

Este indicador refleja contratos de compraventa de viviendas nuevas y suele presentar movimientos bruscos de un mes a otro. Por ello, el descenso es una advertencia sobre la demanda, pero no una confirmación automática de recesión inmobiliaria.

Más inventario y casi diez meses de oferta

Mientras la demanda se debilitaba, el inventario de viviendas nuevas en venta aumentó un 1,9%, hasta 488.000 unidades. Al ritmo de ventas de julio, esa cantidad equivale a 9,6 meses de oferta, frente a los 8,5 meses de junio y los 9,2 meses de un año antes. 1

Una oferta más amplia mejora la posición negociadora de los compradores y puede obligar a los constructores a rebajar precios, asumir parte de los costes financieros o añadir incentivos, como mejoras de equipamiento y ayudas para reducir la cuota hipotecaria.

Hipotecas caras y precios todavía elevados

La vivienda nueva tuvo un precio mediano de 393.800 dólares en julio, mientras que los tipos hipotecarios rondaron el 6,7%, cerca del máximo de un año. 1910

Aunque algunos constructores han ajustado precios o subvencionado la financiación, el coste de pedir prestado sigue siendo elevado. Para muchos hogares, una vivienda con un precio algo menor continúa fuera de alcance cuando se combina con una hipoteca cercana al 7%.

Ese efecto explica por qué el retroceso parece, por ahora, más un impacto de asequibilidad que un colapso generalizado de la demanda. También ayuda a entender por qué el aumento de la oferta no se traduce necesariamente en un repunte inmediato de las compras.

¿Qué implica para la economía?

La vivienda es especialmente sensible a los tipos de interés y tiene conexiones con numerosos sectores: construcción, empleo, materiales, electrodomésticos, mobiliario y gasto de los hogares. Una contracción persistente podría restar impulso al crecimiento económico.

Aun así, la Oficina del Censo señaló que el descenso de julio no era estadísticamente distinguible de cero con su umbral de confianza del 90%. La agencia también advierte de que hacen falta aproximadamente cuatro meses para establecer una tendencia fiable en las ventas de viviendas nuevas. 1

Por tanto, el dato debe interpretarse como una señal de presión, no como una prueba definitiva de que la economía estadounidense esté entrando en una desaceleración amplia.

Confianza débil, pero fábricas en expansión

Los indicadores económicos ofrecieron una imagen mixta. La confianza del consumidor cayó a 90,8 puntos en julio, desde los 92,2 puntos de junio tras la revisión, y el índice que mide la percepción sobre la situación actual descendió por tercer mes consecutivo. El resultado es compatible con unos hogares más prudentes ante el coste de la vivienda, los tipos y las perspectivas económicas. 2

En cambio, el índice PMI manufacturero del Institute for Supply Management (ISM), un indicador basado en encuestas a empresas industriales, subió al 55,6% en julio. Fue su lectura más alta desde mayo de 2022 y apuntó a una expansión continuada del sector fabril. 3

La combinación no describe todavía un escenario inequívocamente recesivo: la vivienda muestra debilidad, pero la industria mantiene un ritmo de crecimiento sólido.

Por qué el oro reaccionó poco

El retroceso de las ventas de viviendas, por sí solo, no cambia de forma sustancial las expectativas sobre la inflación, la política de la Reserva Federal o el riesgo de recesión. Esos factores suelen tener más peso para el oro que un único dato mensual de vivienda.

Además, la fortaleza de la manufactura compensó parcialmente la señal negativa del sector inmobiliario. No hay pruebas suficientes para atribuir un movimiento intradía concreto del oro exclusivamente a este informe. 3

Las ventas de viviendas usadas serán una referencia clave

Las ventas de viviendas existentes ya se publicaron para julio: cayeron un 1,7%, hasta un ritmo anualizado de 4,06 millones de unidades, en su segundo descenso mensual consecutivo, en un contexto de tipos y precios elevados. 7

Los próximos datos ayudarán a determinar si el problema es un bache temporal provocado por la financiación o algo más persistente. Entre las referencias importantes estarán las ventas de viviendas existentes y pendientes de agosto, las solicitudes de hipotecas, los permisos de construcción, los inicios de obras y el informe de ventas de viviendas nuevas de agosto, previsto para el 24 de septiembre. 1

Qué confirmaría una desaceleración sostenida

El escenario de un deterioro más profundo ganaría fuerza si las ventas continuaran cayendo, el inventario y los meses de oferta siguieran aumentando, los constructores recortaran con mayor intensidad los inicios de obras y los precios, y además se debilitara el empleo o la confianza de los consumidores.

Por el contrario, una bajada de los tipos hipotecarios, una recuperación de la demanda o un aumento de los permisos de construcción respaldaría la interpretación de un shock temporal de asequibilidad. Por ahora, el informe de julio muestra un mercado bajo presión, pero todavía no permite concluir que Estados Unidos se encamine a una caída inmobiliaria prolongada.