JD.com puede cambiar qué hace valioso un local comercial en Hong Kong

La rápida expansión de JD.com en Hong Kong podría poner en entredicho una premisa habitual del sector inmobiliario minorista: que el local más valioso es el situado en la calle con más tránsito. La compañía ha invertido más de 10.000 millones de dólares hongkoneses (1.300 millones de dólares estadounidenses) en propiedades de Hong Kong durante los últimos dos años, reuniendo tiendas, almacenes y otras instalaciones como parte de una inversión superior a 35.000 millones de dólares hongkoneses en distintos negocios locales. 35

La importancia de esta estrategia no reside solo en el volumen de capital. Está también en la combinación de tiendas físicas con infraestructura de preparación de pedidos y reparto. Ese modelo podría convertir la conectividad operativa —la rapidez con la que los productos llegan al cliente— en un criterio cada vez más relevante para valorar una ubicación.

Las tiendas pueden convertirse en nodos de servicio

Una tienda omnicanal hace mucho más que recibir a quienes entran desde la calle. Puede exhibir productos, preparar pedidos online, gestionar devoluciones, funcionar como punto de recogida y atender a clientes cercanos mediante reparto local.

Esto cambia la economía de la ubicación. Un local situado en un barrio menos caro aún puede ser útil si resulta cómodo para recoger compras, es accesible para los vehículos de reparto y está conectado con el sistema digital de captación de clientes de JD.com. En ese modelo, las ventas no dependen por completo de las visitas espontáneas de los peatones.

La expansión física anunciada por JD.com ilustra este enfoque híbrido. La compañía prevé colaborar con 1.000 marcas para abrir más de 200 tiendas físicas en tres años. Además, su primera tienda de electrodomésticos JD Mall en Hong Kong se planteó como una de entre seis y ocho establecimientos orientados a la experiencia. 69

La valoración inmobiliaria puede ir más allá del tráfico peatonal

En el comercio tradicional de las principales calles, el número de peatones, la visibilidad del escaparate, la posición dentro de un centro comercial y la calidad del entorno seguirán siendo indicadores importantes. Sin embargo, los operadores omnicanal también pueden valorar factores como:

• la cobertura de los plazos de entrega;
• la proximidad a zonas residenciales densamente pobladas;
• el acceso para carga y vehículos;
• la capacidad de almacenamiento y la eficiencia de la superficie;
• la conexión con vías principales y rutas transfronterizas; y
• la disponibilidad de repartidores y capacidad de preparación de pedidos.

Estas variables vinculan directamente el inmueble con la calidad del servicio. Un emplazamiento menos visible para los compradores puede ser más valioso si permite entregar los productos de forma rápida y fiable.

Los centros logísticos podrían obtener una prima mayor

El reparto rápido exige capacidad de preparación de pedidos suficientemente cercana a los clientes para que los plazos reducidos sean viables. En una ciudad con suelo limitado, las instalaciones urbanas o próximas a la ciudad que ofrezcan buena capacidad de carga y conexiones de transporte eficientes podrían volverse especialmente competitivas.

Los analistas citados en la cobertura de la expansión de JD.com esperan que los centros logísticos y otros activos ubicados estratégicamente se beneficien a medida que la compañía construya su red. 3 En 2024, JD Property Development adquirió el Li & Fung Centre, en Sha Tin, por aproximadamente 1.800 millones de dólares hongkoneses; se describió como su primer proyecto inmobiliario logístico en Hong Kong. 10

Para los promotores, la consecuencia es que los almacenes podrían tener que diseñarse como partes activas de una red minorista, y no solo como espacios de almacenamiento en segundo plano. Las zonas de carga, el almacenamiento flexible y el acceso para el reparto podrían convertirse en elementos centrales del valor comercial de un inmueble.

Los alquileres de calles comerciales y centros comerciales afrontan una presión selectiva

El modelo de JD.com no significa que el tráfico peatonal vaya a dejar de importar. El lujo, la restauración, el entretenimiento, el comercio vinculado al turismo y las compras basadas en el descubrimiento dependen más de la experiencia física y de la calidad del entorno.

La presión probablemente se concentrará en las categorías que se pueden comparar y comprar fácilmente por internet, como los productos de consumo estandarizados, los dispositivos electrónicos y los artículos para el hogar. Los minoristas de estos segmentos podrían estar menos dispuestos a pagar una gran prima por las ubicaciones con más peatones si los pedidos online y el reparto generan demanda de manera más eficiente.

El resultado apunta a una división del mercado, no a un declive uniforme. Los locales emblemáticos que aporten construcción de marca o una experiencia diferenciada podrían mantener su resistencia, mientras que los espacios genéricos sin una función clara de servicio, experiencia o distribución podrían ser reevaluados.

La estrategia de JD.com puede provocar una respuesta más amplia del mercado

Si el modelo integrado de tiendas y almacenes demuestra ser comercialmente eficaz, otros minoristas y plataformas podrían buscar ubicaciones similares. Esto ampliaría la base de inquilinos para activos logísticos, de última milla e híbridos.

También podría influir en las prioridades de los nuevos proyectos. Las promociones inmobiliarias podrían planificarse cada vez más en torno a la capacidad de carga, la flexibilidad del almacenamiento y el acceso para las entregas, además de los criterios comerciales convencionales. La participación de JD.com en un proyecto logístico y de uso mixto en la Northern Metropolis de Hong Kong es un ejemplo de su papel creciente más allá del comercio online, aunque el impacto comercial final del proyecto sigue siendo incierto. 24

Un cambio posible, pero no inevitable

El modelo aún tiene límites prácticos. Su éxito depende de que los consumidores adopten las compras online y los servicios de entrega rápida a una escala suficiente. Además, las restricciones de suelo de Hong Kong, las normas de tráfico y las características de los edificios pueden elevar el coste de las operaciones de última milla.

La conclusión más clara no es que el tráfico peatonal haya perdido su valor. La expansión de JD.com pone a prueba, más bien, si el mercado inmobiliario minorista de Hong Kong debe empezar a valorar dos tipos de conectividad: la capacidad de atraer personas y la capacidad de mover productos con rapidez.

Para algunos minoristas, esta segunda dimensión podría determinar cada vez más dónde se genera el valor.