Telok Blangah: Warum eine zusammengelegte Wohnung für 2,18 Millionen S$ Fragen aufwirft

Eine Wohnung im Block 93B an der Telok Blangah Street 31 wird für 2,18 Millionen Singapur-Dollar (S$) angeboten. Sie besteht aus zwei benachbarten Dreizimmerwohnungen, die zu einer größeren Einheit verbunden wurden. Nach öffentlicher Kritik an dem Inserat überprüft die Housing and Development Board (HDB), Singapurs Behörde für staatlich geförderten Wohnungsbau, ihr Conversion Scheme für solche Zusammenlegungen. Die HDB hat bestätigt, dass die beiden Wohnungen als eine Einheit verkauft werden dürfen. Die Überprüfung ist keine Feststellung eines Regelverstoßes. 123

Warum fällt der Angebotspreis auf?

Nach Angaben der HDB wurden vergleichbare einzelne Dreizimmerwohnungen in der Gegend in den vorangegangenen sechs Monaten für etwa 673.000 bis 771.000 S$ verkauft. Selbst wenn man zwei Wohnungen mit jeweils 771.000 S$ ansetzt, ergibt das zusammen nur rund 1,54 Millionen S$. Der verlangte Preis liegt etwa 640.000 S$ darüber. Allerdings ist eine zusammengelegte Wohnung nicht dasselbe wie zwei getrennt verkaufte Einheiten: Die Rechnung liefert einen Maßstab, keine amtliche Bewertung dieses Objekts. 2

Auch ein möglicher Aufpreis gegenüber dem ermittelten Wohnungswert – in Singapur cash-over-valuation genannt – lässt sich aus dem Inserat nicht berechnen. Dafür müssten sowohl ein vereinbarter Kaufpreis als auch der für diesen Kauf ermittelte Wert feststehen. Im HDB-Verfahren einigen sich Käufer und Verkäufer zunächst auf einen Preis; darauf folgen eine Kaufoption (Option to Purchase) und ein gesonderter Antrag zur Wertermittlung. Wer einen Kauf erwägt, sollte daher abgeschlossene Verkäufe und die eigene Finanzierung prüfen, statt den Angebotspreis mit einem Marktwert gleichzusetzen. 414

Was ist über den Kauf der Nachbarwohnung bekannt?

Die Eigentümer kauften die angrenzende Wohnung von einem Nachbarn, der sie wegen familiärer Umstände bereits während seiner Mindestwohndauer verkaufen durfte. Für diese Ausnahme lag eine HDB-Genehmigung vor. Sie betraf den Verkauf durch den Nachbarn – sie ist keine pauschale Befreiung zusammengelegter Wohnungen von den Regeln zur Mindestwohndauer. Was die heutigen Eigentümer für die beiden Wohnungen bezahlten, geht aus dem berichteten Material nicht hervor. 12

Ist der Weiterverkauf schon genehmigt?

Nein. In ihrer Mitteilung vom 25. September erklärte die HDB, sie habe für diese Wohnung noch keinen Antrag auf Weiterverkauf erhalten. Die Erlaubnis, die verbundene Einheit anzubieten, ist nicht mit der Genehmigung eines Verkaufs an einen konkreten Käufer gleichzusetzen. Nach Ausübung der Kaufoption müssen Käufer und Verkäufer den Antrag einreichen; das Geschäft bedarf anschließend der Zustimmung der HDB. 37

Wie funktioniert das Conversion Scheme?

Das 1993 eingeführte Programm soll berechtigten Eigentümern von Dreizimmerwohnungen oder kleineren Wohnungen mehr Wohnraum ermöglichen. Sie können eine unmittelbar angrenzende Wohnung dieser Größenklasse auf dem freien Markt kaufen. Dabei gelten unter anderem Anforderungen an die Staatsbürgerschaft und die Zusammensetzung des Haushalts. Vor dem Kaufantrag muss die HDB zudem prüfen, ob sich die Einheiten baulich verbinden lassen. Bei Genehmigung können sie unter einem einzigen Miet- beziehungsweise Nutzungsvertrag zusammengeführt werden. Ein späterer Verkauf der Gesamtwohnung ist möglich, sofern die geltende Mindestwohndauer und die übrigen Regeln für den Weiterverkauf erfüllt sind. 5621

Welches Ergebnis die Überprüfung des Programms haben wird, ist bislang nicht bekannt. Fest stehen die genehmigte Zusammenlegung und die Ausnahme für den früheren Verkauf durch den Nachbarn. Die 2,18 Millionen S$ bleiben ein Angebotspreis – weder ein abgeschlossener Verkauf noch eine Wertermittlung. 23