Das Cowichan-Urteil: Wie ein Gericht Grundbesitz in Kanada neu definiert

Das Gericht stellte fest, dass das Land nie rechtmäßig von den Cowichan abgetreten wurde. Die Fee-Simple-Eigentumstitel, die von der Provinzregierung zwischen 1871 und 1914 vergeben wurden, sind aus zwei Gründen ungültig. Erstens verletzten sie die Beitrittsbedingungen (Terms of Union), unter denen British Columbia Kanada beitrat. Zweitens hatte im Sinne der Kompetenzverteilung des Verfassungsgesetzes von 1867 (Constitution Act, 1867) nur die Bundesregierung (Bundeskrone) – nicht die Provinz – die verfassungsrechtliche Befugnis, indigene Eigentumsrechte auszulöschen .

Bei der Behandlung der verschiedenen Eigentümer ergab sich ein entscheidender Unterschied. Das Gericht erklärte die Fee-Simple-Titel und -Ansprüche der kanadischen Bundesregierung und der Stadt Richmond für „mangelhaft und ungültig“ (defective and invalid) . Eine solche Ungültigkeitserklärung für die Titel privater Eigentümer erging jedoch nicht. Stattdessen bestehen diese privaten Titel nun neben den übergeordneten indigenen Rechten – ein in der Rechtsgeschichte beispielloses Konstrukt . Das Urteil klärt nicht, wie zwei ausschließliche Nutzungs- und Besitzrechte auf demselben Grundstück nebeneinander existieren können .

Das Gericht bestätigte zudem das indigene Recht der Cowichan Nation, im südlichen Arm des Fraser River für den Eigenbedarf zu fischen. Konkurrierende Ansprüche der Tsawwassen First Nation und des Musqueam Indian Band wurden damit zurückgewiesen .

Der Weg durch die Instanzen

Das Urteil wurde unmittelbar angefochten. Alle sieben ursprünglichen Prozessparteien legten Berufung ein. Der Fall geht damit an das Berufungsgericht von British Columbia (B.C. Court of Appeal), ein Prozess, der Jahre dauern wird. Es wird allgemein erwartet, dass letztlich der Oberste Gerichtshof von Kanada (Supreme Court of Canada) in der Sache entscheiden wird .

Die Cowichan Nation legte Berufung ein, da sie der Ansicht ist, dass das Gericht den indigenen Titel über einen größeren Teil ihres beanspruchten Gebiets hätte anerkennen müssen . Kanada, British Columbia, die Stadt Richmond, die Hafenbehörde Vancouver Fraser Port Authority, die Tsawwassen First Nation und das Musqueam Indian Band reichten aus verschiedenen Gründen Berufung ein . Die Generalstaatsanwältin von British Columbia, Niki Sharma, erklärte, die Provinz stimme „der Entscheidung entschieden nicht zu“ und habe Berufung mit dem Ziel eingelegt, die Umsetzung aussetzen zu lassen. Sie warnte, das Urteil könne „erhebliche unbeabsichtigte Folgen für die privaten Eigentumsrechte in Form von Fee Simple in B.C. haben“ .

Die Intervention der privaten Eigentümer

Private Landbesitzer wurden während des gesamten Verfahrens nie formell benachrichtigt oder als Partei geladen. Richterin Jennifer Power hatte 2017 entschieden, dass private Eigentümer nicht benachrichtigt werden müssten, da sie ihre Argumente in späteren Verfahren vorbringen könnten . Diese Entscheidung stößt nun auf scharfe Kritik.

Das Unternehmen Montrose Properties, ein bedeutender privater Grundbesitzer mit erheblichen Liegenschaften im Anspruchsgebiet – Berichten zufolge kontrolliert es rund 120 Hektar Industrieflächen, darunter eine Coca-Cola-Abfüllanlage und ein Depot von Canadian Tire – stellte am 23. Januar 2026 einen Antrag, um nachträglich als Partei zugelassen zu werden und den Obersten Gerichtshof von BC zu bitten, sein Urteil wieder aufzurollen . Montrose-CEO Ken Low erklärte: „Als einer von vielen privaten Eigentümern, die von den Auswirkungen eines Verfahrens überrascht wurden, an dem wir nicht einmal beteiligt waren, haben wir keine andere Wahl, als diesen Schritt zu gehen“ . Das Unternehmen argumentierte, es sei als einer der größten betroffenen privaten Eigentümer nie benachrichtigt worden und habe in den elf Jahren des Verfahrens nie die Gelegenheit gehabt, gehört zu werden .

Andere private Eigentümer legen bei der Property Assessment Appeal Board, der Beschwerdeinstanz für Immobilienbewertungen, Rechtsmittel gegen die Feststellung ihrer Grundstückswerte ein und machen geltend, dass die Anerkennung des indigenen Titels den Wert ihres Landes zerstört habe .

Folgen für das Grundstücksrecht

Dieses Urteil stellt grundlegende Annahmen über das Fee-Simple-Eigentum in British Columbia auf den Kopf. Das Gericht stellte unmissverständlich fest, dass die Krone indigenes Eigentum nicht einfach durch die Vergabe von Fee-Simple-Grundbucheinträgen verfassungsrechtlich auslöschen konnte – insbesondere vor der Verankerung indigener Rechte in Abschnitt 35 des Verfassungsgesetzes von 1982 (Constitution Act, 1982). Diese Argumentation bedeutet, dass jeder provinzielle Fee-Simple-Titel in British Columbia, der vor 1982 begründet wurde, rechtlich anfällig für eine zukünftige Klage auf indigene Eigentumsrechte sein könnte, sofern eine First Nation ihre exklusive historische Besiedlung nachweisen kann .

Rechtsexperten sprechen von einer neuen Ära der „Co-Title“-Unsicherheit. Die Möglichkeit, dass indigene Titel und Fee-Simple-Eigentum gleichzeitig auf demselben Grundstück existieren können – etwas, womit das kanadische Eigentumsrecht keinerlei Erfahrung hat – schafft akute Unsicherheit bei Baugenehmigungen, der kommunalen Besteuerung, der Hypothekarkreditvergabe und der Rechtsschutzversicherung für Grundstücke (Title Insurance) . Ein Fallkommentar brachte die ungelöste Frage auf den Punkt: „Wie können zwei Rechte zur ausschließlichen Nutzung und Besetzung von Land, die von unterschiedlichen Parteien gehalten werden, koexistieren?“ .

Die praktischen Konsequenzen sind bereits spürbar. Branchenbeobachter stellen fest, dass das Urteil massive Fragen zur Sicherheit von Fee-Simple-Titeln in B.C. aufwirft, die Grundstückswerte, die Verkehrsfähigkeit von Immobilien sowie die Bereitschaft von Kreditgebern und Versicherern betreffen, Land als vollwertige Sicherheit zu akzeptieren .

Das Gericht verfügte keine sofortige Ungültigkeit der privaten Eigentumstitel. Vielmehr erklärte es, dass diese privaten Titel die indigenen Rechte „ungerechtfertigt verletzen“ (unjustifiably infringe) und dass British Columbia eine Pflicht zur Verhandlung über die „Vereinbarkeit der von der Krone an Dritte vergebenen Fee-Simple-Titel“ hat . Die Umsetzung des Urteils wurde für 18 Monate ausgesetzt, um einen vom Gericht so genannten „geordneten Übergang“ und Verhandlungen zu ermöglichen . Der Rechtsstatus der privaten Grundstücke innerhalb des erklärten Titelgebiets ist derzeit ungeklärt. Zukünftige Verhandlungen oder Gerichtsurteile könnten die Rechte der derzeitigen Eigentümer verändern.

Da die rechtliche Argumentation des Gerichts landesweit anwendbar ist, könnte der Cowichan-Präzedenzfall in ganz British Columbia Nachahmer finden und potenziell Tausende von Grundstücken betreffen . Wie der B.C. Court of Appeal – und letztlich der Supreme Court of Canada – den verfassungsrechtlichen Schutz indigener Eigentumsrechte mit dem System registrierter, unanfechtbarer Fee-Simple-Titel in Einklang bringt, wird darüber entscheiden, ob dieses Urteil ein Ausreißer bleibt oder das kanadische Eigentumsrecht dauerhaft umgestaltet .