Vietnam: Gebrauchtimmobilien werden günstiger – aber Wohnen bleibt teuer

Die Preise geben nach – ein günstiger Markt entsteht trotzdem nicht

Der vietnamesische Immobilienmarkt ist im zweiten Quartal 2026 spürbar in eine Korrekturphase eingetreten. Auf dem Sekundärmarkt sanken die Preise für Wohnungen und Grundstücke in vielen Regionen gegenüber dem ersten Quartal. Was jedoch noch stärker nachließ, war die Liquidität: Käufer warteten ab, kurzfristige Anleger zogen sich zurück und hohe Finanzierungskosten erschwerten das Halten von Immobilien. 134

In Hanoi lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Bestandswohnungen nach Angaben von CBRE bei rund 60 Millionen vietnamesischen Dong pro Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von knapp 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Es war der erste quartalsweise Preisrückgang in diesem Segment seit Ende 2022; bei einzelnen Projekten wurden lokale Abschläge von etwa 5 bis 12 Prozent gemeldet. 1112

Auch Projektgrundstücke gerieten nach einer langen Aufwärtsphase unter Druck. Landesweit sanken die Durchschnittspreise um etwa 2 bis 3 Prozent, beziehungsweise rund 2,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal. Besonders deutlich war die Korrektur in Regionen, deren Preise zuvor stark gestiegen waren. 4

Die Zahlen bedeuten allerdings keinen flächendeckenden Preissturz. Die Entwicklung unterscheidet sich je nach Region, rechtlichem Status des Projekts, Qualität der Immobilie und statistischer Methodik. Einige Berichte nennen durchschnittliche Wohnungspreise von rund 123 Millionen Dong pro Quadratmeter in Hanoi, 108 Millionen Dong in Ho-Chi-Minh-Stadt und 69 Millionen Dong in Hung Yen. CBRE weist für Hanois Sekundärmarkt dagegen rund 60 Millionen Dong pro Quadratmeter aus. Die Differenz deutet darauf hin, dass unterschiedliche Datensätze, Gebiete oder Marktsegmente zugrunde liegen – die Werte sind daher nicht ohne Weiteres direkt vergleichbar. 1811

Ein gemeinsamer Befund der verschiedenen Quellen bleibt: Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gehören trotz der Abkühlung im Sekundärmarkt weiterhin zu den teuersten Immobilienmärkten Vietnams. 13

Die Liquidität bricht schneller ein als die Preise

Die Schwäche des Marktes zeigt sich bei den Transaktionen stärker als bei den Angebotspreisen. In Hanoi gingen die Verkäufe von Bestandswohnungen im zweiten Quartal demnach um 61 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück. Insgesamt wurden dort rund 9.100 Immobilienübertragungen registriert – 18 Prozent weniger als im Vorquartal und 64 Prozent weniger als im zweiten Quartal 2025. 7

Nach zusammengefassten Angaben der lokalen Behörden gab es landesweit gut 100.005 erfolgreiche Immobilientransaktionen. Das waren nur 71,5 Prozent des Volumens im ersten Quartal und 63,7 Prozent des Vorjahreswerts. Auf Wohnungen und Einfamilienhäuser entfielen 26.567 Transaktionen, auf Grundstücke 73.438. Die Grundstücksgeschäfte sanken im Quartalsvergleich um 32,6 Prozent. 55

Die Statistiken erfassen allerdings nicht dasselbe. Das Forschungsinstitut VARS IRE meldete rund 23.600 Transaktionen im Erstmarkt. Die Zahlen der lokalen Behörden umfassen dagegen Transaktionen über mehrere Segmente und Immobilientypen hinweg. Beide Werte dürfen deshalb weder addiert noch als austauschbare Kennzahlen verwendet werden. 105155

Mehr Angebot, aber zu wenig zahlungsfähige Nachfrage

Gleichzeitig musste der Markt eine große Menge neuer Wohnungen und anderer Wohnprodukte aufnehmen. Im zweiten Quartal wurden fast 34.000 Wohneinheiten neu angeboten – etwa 10 Prozent weniger als im Vorquartal und 8 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Für das erste Halbjahr summierte sich das Angebot jedoch auf rund 98.000 Einheiten, etwa 50 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. 101351

VARS IRE registrierte im zweiten Quartal rund 23.600 Erstmarkttransaktionen. Daraus ergab sich eine Absorptionsquote von etwa 41 Prozent, sechs Prozentpunkte weniger als im Vorquartal. Zwischen dem Volumen der neu angebotenen Wohnungen und der tatsächlich abgesetzten Menge entstand damit eine deutliche Lücke. 10

Hinzu kommt die starke Konzentration auf das obere Preissegment. Wohnungen machten rund 74,7 Prozent des neuen Angebots aus. Davon entfielen etwa 45 Prozent auf Luxus- und Superluxuswohnungen, 37 Prozent auf hochwertige Wohnungen und lediglich 18 Prozent auf das mittlere Segment. Das erklärt, warum ein wachsendes Angebot für viele Haushalte nicht automatisch eine bessere Erschwinglichkeit bedeutet. 53

Nach Angaben des vietnamesischen Bauministeriums waren landesweit 1.735 Projekte für kommerziellen Wohnraum im Bau. Sie umfassen rund 878.589 Wohnungen oder Grundstücke. Das zeigt, dass das potenzielle Angebot groß bleibt, während die effektive Nachfrage durch Preise und Kreditbedingungen begrenzt wird. 49

Hohe Zinsen treffen Käufer und Anleger

Eine der größten Bremsen im zweiten Quartal waren die Finanzierungskosten. Eine Erhebung bei zehn Banken ergab, dass vergünstigte Bau- und Wohnkredite meist mit 8,5 bis 11 Prozent Zinsen pro Jahr angeboten wurden. Diese Konditionen galten jedoch häufig nur für sechs bis zwölf Monate. Danach orientierte sich der Zinssatz am Basis- oder Referenzzins plus einem Aufschlag von etwa 3,3 bis 3,5 Prozent. Die tatsächliche Belastung stieg dadurch häufig auf 13 bis 15 Prozent pro Jahr. Im ersten Halbjahr erreichten einzelne variable Kredite bis zu 16 Prozent. 48

Für Käufer wird damit schwer kalkulierbar, wie teuer die Finanzierung über die gesamte Laufzeit tatsächlich wird. Für Anleger mit hohem Fremdkapitalanteil schrumpft zugleich der verfügbare Cashflow – etwa für Zinszahlungen, Umschuldungen oder das Halten einer Immobilie bis zu einem späteren Verkauf.

Als die Erwartung rasch steigender Preise nachließ, verlor auch der kurzfristige Weiterverkauf an Attraktivität. Nach Daten zum Käuferverhalten machten Käufe zur kurzfristigen Spekulation nur noch etwa 4 Prozent des Wohnungsmarktes aus. In früheren Jahren waren es 30 bis 40 Prozent. Rund 67 Prozent der Transaktionen wurden dem tatsächlichen Wohnbedarf zugerechnet, knapp 30 Prozent der Vermietungsinvestition. 17

Warum der Markt nachgibt, obwohl die Preise kaum fallen

Die Entwicklung lässt sich eher als Korrektur bei Liquidität und Finanzierung beschreiben denn als landesweiten Zusammenbruch sämtlicher Regionen und Segmente.

Die Mechanik ist vergleichsweise klar:

1. Hohe Zinsen verringern die Kreditfähigkeit und erhöhen die monatliche Rückzahlungsbelastung.
2. Eigennutzer verschieben ihre Kaufentscheidung, weil die Preise weiterhin hoch und die späteren Finanzierungskosten schwer vorhersehbar sind.
3. Kurzfristige Anleger steigen aus, sobald schnelle Wertsteigerungen nicht mehr als sicher gelten.
4. Verkäufe dauern länger, wodurch Lagerbestände steigen und Unternehmen stärker unter Liquiditätsdruck geraten.
5. Verkäufer müssen Rabatte und Preisnachlässe anbieten, insbesondere bei Projekten mit schwacher Nachfrage oder zuvor stark gestiegenen Preisen.

Deshalb können die offiziell ausgewiesenen Preise nur um wenige Prozent sinken, während die Zahl der Transaktionen deutlich stärker einbricht. Käufer prüfen inzwischen genauer den rechtlichen Status eines Projekts, den tatsächlichen Nutzwert, mögliche Mieteinnahmen und die Finanzierungskosten. 1317

Warum eine Reform gegen Immobilienmarktmanipulation diskutiert wird

In einem Markt mit verstreuten Daten und vergleichsweise geringer Liquidität können künstliche Signale über Preise oder Nachfrage die Entscheidungen von Käufern besonders stark beeinflussen. Deshalb schlagen Abgeordnete vor, das vietnamesische Immobilienwirtschaftsgesetz zu ändern und Marktmanipulation ausdrücklich in den Katalog verbotener Handlungen aufzunehmen. 3233

In den Beratungen genannte Beispiele sind:

• fingierte oder zirkuläre Transaktionen, mit denen ein künstliches Preisniveau erzeugt wird;
• abgestimmte Käufe und Verkäufe zur gezielten Preistreiberei;
• künstlich erzeugte Knappheit oder falsche Signale über Angebot und Nachfrage;
• irreführende Angaben zu Planung, Projekten oder Preisen, um eine künstliche „Welle“ auszulösen;
• Informationen, die Käufer zu Entscheidungen auf Basis überhöhter oder verzerrter Preise verleiten. 343541

Die geplanten Regeln werden mit dem Umgang des vietnamesischen Wertpapierrechts mit Kurs- und Marktmanipulation verglichen. Einige Stimmen fordern für besonders schwere Fälle wirksame Sanktionen bis hin zu einer möglichen strafrechtlichen Verfolgung. Ob und wie dies umgesetzt wird, hängt jedoch vom endgültigen Gesetzestext und den ergänzenden Vorschriften ab. 4247

Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen legaler Investition, gewöhnlicher Spekulation und vorsätzlicher Manipulation. Wer eine Immobilie in der Hoffnung auf steigende Preise kauft, begeht damit nicht automatisch eine Marktmanipulation. Rechtlich relevant wäre vielmehr, ob jemand absichtlich falsche Transaktionen, Informationen oder Signale zu Angebot und Nachfrage erzeugt, um den Markt zu lenken und daraus einen Vorteil zu ziehen. Die Änderungen werden noch beraten; ein entsprechender Straftatbestand ist bislang nicht in Kraft. 3239

Fazit: Der Markt sortiert das Kapital neu

Das zweite Quartal 2026 zeigt einen vietnamesischen Immobilienmarkt mit großem potenziellem Angebot, aber zu wenig zahlungsfähiger und günstig finanzierbarer Nachfrage. Die Preise im Sekundärmarkt sind in vielen Regionen gesunken – besonders bei Wohnungen in Hanoi und bei Grundstücken. In den großen Städten bleibt das Preisniveau dennoch hoch.

Hohe Zinsen nach dem Ende von Sonderkonditionen, wachsende Bestände und der Rückzug spekulativen Kapitals setzen die Liquidität weiter unter Druck. Der Markt verschiebt sich damit von kurzfristigen Gewinnerwartungen hin zu tatsächlichem Wohnbedarf, rechtlicher Sicherheit und langfristigem Nutzwert.

Klarere Regeln gegen Falschinformationen und gezielte Marktmanipulation könnten die Preisbildung transparenter machen. Ihre Wirkung wird jedoch davon abhängen, ob Verstöße zuverlässig erkannt, nachgewiesen und tatsächlich sanktioniert werden.