US-Neubauverkäufe brechen im Juli ein – was das für den Immobilienmarkt bedeutet

Der US-Immobilienmarkt hat im Juli einen deutlichen Dämpfer erhalten. Die Zahl der Verkäufe neuer Einfamilienhäuser sank auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 607.000. Das waren 10,5 Prozent weniger als im Juni, 6,3 Prozent weniger als ein Jahr zuvor und weniger als die erwarteten 620.000. Die Juni-Zahl wurde zugleich von zunächst 628.000 auf 678.000 nach oben revidiert – dadurch fällt der monatliche Rückgang besonders stark aus. 1

Nachfrage bricht ein, Angebot wächst

Parallel zur schwächeren Nachfrage erhöhte sich der Bestand der zum Verkauf stehenden Neubauten um 1,9 Prozent auf 488.000 Häuser. Bei dem im Juli erreichten Verkaufstempo entspricht das einem Vorrat von 9,6 Monaten. Im Juni waren es 8,5 Monate, vor einem Jahr 9,2 Monate. 1

Für Käufer bedeutet das grundsätzlich mehr Auswahl und eine bessere Verhandlungsposition. Für Bauunternehmen steigt dagegen der Druck, Preise zu senken, Finanzierungshilfen anzubieten oder andere Kaufanreize zu schaffen. Der Medianpreis eines neuen Hauses lag im Juli bei 393.800 US-Dollar. 1

Hypothekenzinsen bleiben der entscheidende Bremsfaktor

Die zentrale Belastung bleibt die Finanzierung. Die Hypothekenzinsen für 30-jährige Darlehen lagen im Juli bei ungefähr 6,7 Prozent und damit nahe einem Jahreshoch. Zusammen mit den weiterhin hohen Hauspreisen hält das viele potenzielle Käufer vom Markt fern. Bauunternehmen können zwar mit Preisnachlässen oder subventionierten Zinssätzen gegensteuern, die monatliche Kreditbelastung bleibt für viele Haushalte jedoch hoch. 1910

Die Entwicklung ist deshalb eher als Erschwinglichkeitsschock denn als eindeutiger Beleg für einen flächendeckenden Nachfragekollaps zu lesen. Neubauverkäufe sind zudem von Monat zu Monat relativ volatil. Das US Census Bureau weist darauf hin, dass die Veränderung im Juli angesichts der statistischen Unsicherheit auf dem 90-Prozent-Konfidenzniveau nicht eindeutig von null zu unterscheiden war und mehrere Monate erforderlich sind, um einen belastbaren Trend zu erkennen. 1

Was bedeutet das für die US-Wirtschaft?

Der Wohnungsbau reagiert besonders empfindlich auf Zinsen. Ein anhaltender Rückgang bei den Verkäufen könnte deshalb auch Beschäftigung im Baugewerbe, die Nachfrage nach Baustoffen und Einrichtungsgegenständen sowie die Ausgaben der privaten Haushalte belasten. Bleiben Verkäufe und Baubeginne über längere Zeit schwach, würde das zu einem Gegenwind für das Wirtschaftswachstum.

Bisher liefern die Konjunkturdaten jedoch ein gemischtes Bild und kein klares Rezessionssignal. Das Verbrauchervertrauen sank im Juli auf 90,8 Punkte, nach revidierten 92,2 Punkten im Juni. Der Index zur Einschätzung der aktuellen Lage fiel zum dritten Mal in Folge – ein Hinweis darauf, dass die Haushalte vorsichtiger werden. 2

Gleichzeitig stieg der ISM-Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe auf 55,6 Prozent. Das war der höchste Stand seit Mai 2022 und signalisierte eine anhaltende Expansion der Industrie. 3 Die Stärke des verarbeitenden Gewerbes wirkt damit zunächst als Gegengewicht zur Schwäche am Immobilienmarkt.

Warum Gold kaum reagierte

Die verhaltene Reaktion des Goldmarktes auf die schwachen Neubauverkäufe ist nachvollziehbar. Ein einzelner Immobilienbericht verändert die Erwartungen an Inflation, die Geldpolitik der US-Notenbank oder das Rezessionsrisiko normalerweise nicht grundlegend. Diese Faktoren sind für Gold in der Regel wichtiger als eine isolierte Monatszahl.

Zudem relativierte der starke ISM-Industriebericht die Schwäche im Wohnungsbau. Auf Basis der verfügbaren Daten lässt sich daher keine bestimmte Intraday-Bewegung beim Gold allein auf den Neubauverkaufsbericht zurückführen. 3

Bestehende Häuser liefern den wichtigen Vergleich

Auch der Markt für bestehende Häuser schwächte sich im Juli ab: Die Verkäufe fielen um 1,7 Prozent auf eine annualisierte Rate von 4,06 Millionen. Es war der zweite monatliche Rückgang in Folge – ebenfalls vor dem Hintergrund höherer Zinsen und Preise. 7

Entscheidend werden nun die kommenden Daten sein: insbesondere die Verkäufe bestehender Häuser und die schwebenden Verkäufe im August, Hypothekenanträge, Baugenehmigungen, Baubeginne sowie der nächste Bericht zu den Neubauverkäufen, der für den 24. September angekündigt ist. 1

Vorübergehender Rückschlag oder nachhaltiger Abschwung?

Für einen echten, länger anhaltenden Abschwung müssten mehrere Signale gleichzeitig auftreten: dauerhaft schwache Verkäufe, weiter steigende Lagerbestände und Angebotsmonate, deutlich weniger Baubeginne, aggressivere Preissenkungen der Bauunternehmen sowie eine Verschlechterung bei Verbrauchervertrauen oder Beschäftigung.

Erholen sich dagegen die Zinsen, die Nachfrage oder die Baugenehmigungen, würde das eher für einen vorübergehenden, zinsbedingten Erschwinglichkeitsschock sprechen. Der Juli-Bericht ist somit ein ernstzunehmendes Warnsignal für den US-Immobilienmarkt – aber noch kein Beweis dafür, dass ein landesweiter Abschwung bereits begonnen hat.