Vietnams boligmarked i 2. kvartal 2026: Priserne falder, men boligerne er stadig dyre

Priserne falder – men markedet er ikke blevet billigt

Vietnams sekundære ejendomsmarked gik ind i en tydeligere korrektion i 2. kvartal 2026. Priserne på lejligheder og grunde faldt i flere områder sammenlignet med årets første kvartal, men faldet var ikke stort nok til at gøre boligerne økonomisk overkommelige for flertallet. Den tydeligste ændring kom i stedet på handelsaktiviteten: Køberne blev mere tilbageholdende, kortsigtede investorer trak sig, og dyrere lån gjorde det vanskeligere at eje en bolig, mens man ventede på et videresalg. 134

Sekundære lejligheder og grunde under pres

Ifølge rapporter, der bygger på Vietnams byggeministeriums markedsdata, faldt priserne på sekundære lejligheder i flere provinser i 2. kvartal sammenlignet med 1. kvartal 2026. I Hanoi registrerede CBRE en gennemsnitlig sekundær salgspris på omkring 60 millioner vietnamesiske dong pr. m², svarende til et fald på knap 3 procent i kvartalet. Det var første gang siden slutningen af 2022, at Hanois sekundære lejlighedsmarked viste et kvartalsvist prisfald. Enkelte projekter oplevede lokale prisjusteringer på omkring 5–12 procent. 1112

Projektgrunde blev også billigere efter en længere periode med stigende priser. Den gennemsnitlige pris på landsplan faldt omkring 2–3 procent, eller cirka 2,5 procent fra kvartalet før. Presset var mest tydeligt i områder, hvor priserne tidligere var steget kraftigt. 4

Tallene bør dog ikke læses som et ensartet prisfald i hele Vietnam. Udviklingen varierer efter geografi, projektets juridiske status, kvalitet og den metode, der bruges til at opgøre priserne. Nogle rapporter angiver en gennemsnitlig lejlighedspris på omkring 123 millioner dong pr. m² i Hanoi, 108 millioner i Ho Chi Minh-byen og 69 millioner i Hung Yen. CBREs tal for Hanois sekundære lejligheder ligger derimod på cirka 60 millioner dong pr. m². Forskellen tyder på, at opgørelserne dækker forskellige datasæt, geografiske områder eller boligsegmenter og derfor ikke bør sammenlignes direkte som det samme prisindeks. 1811

Det fælles billede på tværs af kilderne er, at Hanoi og Ho Chi Minh-byen fortsat har nogle af landets højeste boligpriser, selv om priserne på det sekundære marked er kølet af. 13

Handlerne falder hurtigere end priserne

Svagheden i markedet kan især ses i handelsvolumen. I Hanoi faldt antallet af handler med sekundære lejligheder angiveligt 61 procent sammenlignet med samme kvartal året før. Byen registrerede samlet omkring 9.100 ejendomshandler i 2. kvartal, hvilket var 18 procent færre end i 1. kvartal og 64 procent færre end i samme periode i 2025. 7

Kommunale opgørelser viser, at der på landsplan blev gennemført lidt over 100.005 ejendomshandler i 2. kvartal. Det svarer til 71,5 procent af niveauet i 1. kvartal og 63,7 procent af niveauet året før. Heraf udgjorde lejligheder og enfamiliehuse 26.567 handler, mens grunde stod for 73.438 handler. Antallet af grundhandler faldt alene 32,6 procent fra kvartalet før. 55

Kilderne bruger dog forskellige statistiske afgrænsninger. VARS IRE – analyseinstituttet under Vietnams ejendomsmæglerforening – opgør omkring 23.600 handler på det primære marked i 2. kvartal. De kommunale tal omfatter derimod handler på tværs af flere segmenter og boligtyper. Tallene kan derfor hverken lægges sammen eller bruges som erstatning for hinanden. 105155

Mere udbud, men ikke nok købekraft

Markedet skulle samtidig absorbere en stor mængde nye boliger. Næsten 34.000 boligenheder blev sat til salg i 2. kvartal, cirka 10 procent færre end i det foregående kvartal og 8 procent færre end året før. På trods af det kvartalsvise fald nåede det samlede udbud i årets første seks måneder omkring 98.000 enheder – cirka 50 procent mere end i samme periode i 2025. 101351

VARS IRE registrerede omkring 23.600 handler på det primære marked, hvilket svarer til en absorptionsgrad på cirka 41 procent. Det var 6 procentpoint lavere end i kvartalet før. Forskellen mellem antallet af boliger, der blev udbudt, og antallet, der faktisk blev solgt, øgede presset på lagerbeholdninger og virksomhedernes likviditet. 10

Udbuddet var desuden koncentreret i den dyre ende af markedet. Lejligheder udgjorde omkring 74,7 procent af det samlede nye udbud. Heraf stod luksus- og superluksusboliger for cirka 45 procent, mens boliger i den øvre prisklasse udgjorde omkring 37 procent. Kun cirka 18 procent var boliger i mellemklassen. Sammensætningen forklarer, hvorfor et større udbud ikke nødvendigvis betyder, at almindelige boligkøbere får lettere adgang til markedet. 53

Byggeministeriet oplyser, at 1.735 projekter med kommercielle boliger var under opførelse i hele landet. Projekterne omfattede omkring 878.589 boliger eller grunde. Det viser, at den potentielle forsyning fortsat er stor, mens den effektive efterspørgsel begrænses af høje priser og dyr finansiering. 49

Renterne rammer både boligkøbere og investorer

Låneomkostningerne var en af de vigtigste bremser i 2. kvartal. En undersøgelse blandt 10 banker viste, at de almindelige introduktionsrenter på boliglån lå omkring 8,5–11 procent om året, men typisk kun var fastlåst i 6–12 måneder. Derefter blev renten beregnet ud fra en basis- eller referencerente plus et tillæg på omkring 3,3–3,5 procentpoint. Det kunne løfte den reelle rente til cirka 13–15 procent om året. I første halvår nåede enkelte lån med variabel rente op på 16 procent. 48

Denne rentemodel gør det vanskeligt for købere at beregne de langsigtede udgifter. For investorer, der bruger lån, reducerer den høje rente det kontantoverskud, der kan bruges til at beholde boligen, refinansiere gæld eller vente på et bedre salgstidspunkt. Da forventningen om hurtige prisstigninger samtidig blev svækket, faldt interessen for kortsigtede videresalg.

Udviklingen i købernes adfærd afspejler ændringen. Købere, der anskaffer lejligheder med henblik på kortsigtet spekulation, udgjorde kun omkring 4 procent af markedet mod 30–40 procent i tidligere år. Omkring 67 procent af handlerne var knyttet til et reelt boligbehov, mens næsten 30 procent var relateret til investering med henblik på udlejning. 17

Hvorfor falder markedet, når priserne ikke styrtdykker?

Udviklingen i 2. kvartal ligner først og fremmest en korrektion i likviditet og finansiering – ikke et landsdækkende sammenbrud i alle områder og segmenter.

Forløbet kan skitseres sådan:

1. Højere renter reducerer låneevnen og øger presset fra de månedlige afdrag.
2. Boligkøbere udskyder beslutningen, fordi priserne fortsat er høje, og de fremtidige låneomkostninger er usikre.
3. Kortsigtede investorer trækker sig, når hurtige prisstigninger ikke længere virker sikre.
4. Salgstempoet falder, hvilket øger lagerbeholdningerne og virksomhedernes finansielle pres.
5. Sælgerne må tilbyde større rabatter eller sænke priserne, især for projekter med lav omsættelighed eller tidligere kraftige prisstigninger.

Derfor kan de officielle eller annoncerede priser falde med få procent, mens antallet af handler falder langt mere. Markedet bevæger sig fra en fase, hvor forventningen om prisstigninger var afgørende, til en fase, hvor køberne i højere grad undersøger juridiske forhold, faktisk anvendelighed, udlejningsmuligheder og finansieringsomkostninger. 1317

Derfor vil lovgivere forbyde manipulation af ejendomsmarkedet

Når handelsdata er spredte, og markedet har lav omsætning, kan falske signaler om priser eller efterspørgsel få stor betydning for købernes beslutninger. Det er baggrunden for, at medlemmer af Vietnams nationalforsamling foreslår at ændre loven om ejendomsvirksomhed, så manipulation af ejendomsmarkedet bliver tydeligt identificeret og føjet til listen over forbudte handlinger. 3233

Blandt de handlinger, der er nævnt i debatten, er:

• fiktive eller cirkulære handler, der skal skabe et kunstigt prisniveau;
• samordning mellem købere og sælgere for at presse priserne op;
• kunstig knaphed eller falske signaler om udbud og efterspørgsel;
• urigtige oplysninger om lokalplaner, projekter eller priser for at skabe en prisbølge;
• vildledende information, der får købere til at betale en oppustet pris. 343541

Forslaget er blevet sammenlignet med reglerne på værdipapirmarkedet, hvor transaktioner og oplysninger, der skaber et falsk marked eller manipulerer priser, kan udløse alvorlige sanktioner. Nogle lovgivere mener, at grove tilfælde af ejendomsmanipulation bør kunne behandles hårdt – i visse tilfælde også med strafferetligt ansvar. Den konkrete håndhævelse vil dog afhænge af den endelige lovtekst og de tilhørende sanktionsregler. 4247

Det afgørende er at skelne mellem lovlig investering, almindelig spekulation og bevidst manipulation. Det er ikke i sig selv manipulation at købe en bolig i forventning om, at den stiger i værdi. Det juridiske spørgsmål er, om nogen bevidst skaber fiktive handler, oplysninger eller signaler om udbud og efterspørgsel for at påvirke markedet og opnå en gevinst. Ændringerne er fortsat under behandling og udgør endnu ikke en gældende forbrydelse. 3239

Konklusion: Markedet sorterer kapitalen

1. kvartal 2026 viser, at Vietnams ejendomsmarked ikke mangler potentielt udbud, men efterspørgsel med tilstrækkelig købekraft og billig finansiering til at absorbere det. De sekundære priser faldt flere steder – især for lejligheder i Hanoi og grunde – men prisniveauet i de største byer er stadig højt. Samtidig lægger renter efter introduktionsperioden, stigende lagerbeholdninger og den spekulative kapitalflugt fortsat pres på handelsaktiviteten.

Markedet bevæger sig derfor mod en fase, hvor reelt boligbehov, tydelig juridisk status og langsigtet brugsværdi vægtes højere end kortsigtede prissignaler. Hvis reglerne mod vildledende oplysninger og manipulation udformes klart, kan de bidrage til større gennemsigtighed i prisdannelsen. Effekten vil dog afhænge af myndighedernes evne til at opdage, bevise og sanktionere overtrædelser.