Kinas boligmarked viser endnu ingen varig vending trods mindre prisfald i juli

Kinas boligmarked er måske ved at stabilisere sig en smule i enkelte områder, men julitallene viser ikke en holdbar vending. Nye boligpriser faldt 0,1 procent fra juni og 3,2 procent sammenlignet med samme måned året før. Dermed har priserne været i årligt fald i 37 måneder i træk. Det lille fald i tempoet fra junis 3,3 procent blev samtidig overskygget af svagere aktivitet på boligmarkedet og en mere afdæmpet indenlandsk efterspørgsel.

Tallene viser fortsat pres – ikke et gennembrud

I det udvalg af 70 byer, som Kinas nationale statistikbureau følger, faldt priserne på nye boliger 0,1 procent fra måned til måned i juli. Det var samme månedlige fald som i juni, mens det årlige fald kun blev marginalt mindre – fra 3,3 til 3,2 procent.

Forskellen er vigtig. Når det årlige fald bliver mindre, kan det være et tegn på, at nedturen mister fart. Det betyder imidlertid ikke, at priserne stiger, eller at køberne er vendt tilbage. Julitallene beskriver snarere et marked, der fortsat er under pres, med den 37. måned i træk med årlige prisfald.

Svagheden kan også ses i den aktivitet, der ligger bag prisstatistikken. I årets første syv måneder faldt boligsalg, ejendomsinvesteringer og påbegyndt nybyggeri hurtigere end i første halvår. Det tyder på, at både boligkøbere og udviklere fortsat holder igen.

De største byer giver ikke længere et klart opsving-signal

Beijing, Shanghai, Guangzhou og Shenzhen havde været den vigtigste kilde til forsigtig optimisme. I juni steg priserne på nye boliger i de fire såkaldte førsteklasses byer i gennemsnit 0,1 procent, mens priserne på eksisterende boliger steg 0,3 procent.

Den fremgang gik i stå i juli. Priserne på nye boliger var i gennemsnit uændrede fra juni, og dermed sluttede et fire måneder langt opsving. Shanghai og Shenzhen steg begge 0,2 procent fra måned til måned, mens Guangzhou steg 0,1 procent. Beijing faldt derimod 0,3 procent.

På årsbasis var billedet bedre i de største byer end andre steder, men også her var udviklingen ujævn. Priserne på nye boliger faldt 1,1 procent i de fire førsteklasses byer, sammenlignet med 2,8 procent i 31 byer på andet niveau og 4,2 procent i 35 byer på tredje niveau.

Kun 17 af de 70 byer havde stigende priser på nye boliger fra juni til juli. Det understreger hovedpointen: Enkeltstående forbedringer, især i de stærkeste byer, har endnu ikke udviklet sig til et landsdækkende opsving.

Hvorfor ebbede julifremgangen ud?

Analytikere pegede på ekstremt vejr, sæsonbestemte forhold og den aftagende effekt af politiske tiltag, der skulle støtte forbruget, som nogle af forklaringerne på den svagere aktivitet i juli. En usædvanligt regnfuld sommer blev også fremhævet som en belastning for boligmarkedet i de største byer.

Det kan forklare noget af svagheden i en enkelt måned, men ikke hele det længerevarende efterspørgselsproblem. Boligmarkedet har været under pres i flere år, og lav tillid får fortsat husholdningerne til at udskyde boligkøb, mens udviklerne begrænser nye projekter. Julitallene ligner derfor mindre en midlertidig afbrydelse end endnu en prøve på, om den politiske støtte kan skabe en vedvarende efterspørgsel.

Bolignedturen er en del af et større problem med indenlandsk efterspørgsel

Også uden for ejendomssektoren var tallene svage i juli. Detailsalget steg kun 0,6 procent fra året før, ned fra 1,0 procent i juni og under prognosen på 1,5 procent i en Reuters-rundspørge. Industriproduktionen voksede 4,5 procent, hvilket var en opbremsning fra 5,3 procent i juni og under forventningen på 4,8 procent.

Investeringerne blev også svagere. Faste investeringer faldt 6,7 procent i årets første syv måneder mod et fald på 5,7 procent i perioden januar-juni.

Samlet viser tallene, hvorfor boligkrisen rækker langt ud over boligsektoren. Faldende boligværdier og lavere byggeaktivitet kan samtidig svække husholdningernes tillid, udviklernes investeringer og efterspørgslen i relaterede brancher. Når forbruget samtidig er afdæmpet, bliver det vanskeligere for økonomien at erstatte den vækst, som tidligere kom fra ejendomsmarkedet.

Den K-formede udvikling har en tydelig skillelinje

Økonomer har beskrevet Kinas opsving som "K-formet": Aktivitet knyttet til eksport og produktion har holdt sig bedre, mens privatforbrug, private investeringer og boligmarkedet fortsat er svage.

Det er ikke det samme som et balanceret opsving. Stærk produktion og eksport kan løfte de overordnede væksttal, men de genopbygger ikke automatisk husholdningernes tillid eller får boligmarkedet til at vende. Forskellen gør samtidig Kina mere afhængig af efterspørgsel fra udlandet, mens handelsrisiciene fortsat er betydelige.

Hvad betyder tallene for politikerne?

Den seneste boligstøtte og officielle løfter ser ud til at have mindsket nogle af de årlige prisfald, især i de største byer. Officielle kommentarer beskrev julitallene som yderligere tegn på stabilisering, mens andre analyser understregede, at efterspørgslen stadig er for svag til et bredt opsving. Begge vurderinger kan være rigtige: Nedgangen kan aftage i enkelte områder, samtidig med at det underliggende marked fortsat er skrøbeligt.

Den vanskeligste prøve handler dog om aktiviteten – ikke kun om priserne. Hurtigere fald i salg, investeringer og nybyggeri viser, at en vis prisstabilisering endnu ikke har genskabt tilliden i hele ejendomssektoren. Tiltag, der blot bremser prisfaldene, er muligvis ikke nok, hvis husholdningerne fortsat er bekymrede for fremtidige boligværdier, indkomster eller færdiggørelsen af allerede solgte boliger.

Det bredere økonomiske billede øger presset. BNP-væksten aftog til 4,3 procent på årsbasis i andet kvartal fra 5,0 procent i første kvartal og missede forventningerne. Julis tal for detailsalg og industriproduktion viste derefter yderligere tab af momentum.

For Beijing er udfordringen at understøtte husholdningernes efterspørgsel og tillid uden blot at genskabe den gældsfinansierede byggemodel, som var med til at skabe ubalancen på boligmarkedet. Julitallene peger på, at det umiddelbare mål stadig er stabilisering – men at beviserne for et selvbærende boligopsving fortsat er begrænsede.