Amerikansk nyboligsalg styrtdykker i juli – midlertidigt tilbageslag eller begyndelsen på en længere nedtur?

Hovedbudskabet: Et tydeligt tilbageslag, men ikke endnu en bekræftet nedtur

Juli-tallene peger på, at boligmarkedet i USA er blevet ramt af et markant overkommelighedschok. Men nyboligsalget svinger ofte meget fra måned til måned, så ét svagt resultat er ikke tilstrækkeligt til at fastslå, at hele markedet er på vej ind i en vedvarende national nedtur.

Det afgørende bliver, om det lave salg fortsætter, samtidig med at lageret vokser, byggefirmaerne reducerer nybyggeriet, og arbejdsmarkedet eller forbrugerne bliver svagere over de kommende måneder.

Salget faldt kraftigt og missede prognosen

Salget af nye enfamiliehuse faldt 10,5 procent i juli til en sæsonkorrigeret årlig takt på 607.000 boliger. Det var under økonomernes forventning på 620.000 og 6,3 procent lavere end de 648.000 boliger, der blev solgt i juli året før.

Samtidig blev juni-tallet opjusteret til 678.000 fra den tidligere opgørelse. Det betyder, at faldet fra juni til juli ser endnu større ud, end de oprindelige tal antydede. Juli-niveauet var desuden det laveste siden januar. 1

Mere udbud, langsommere efterspørgsel

Lageret af nye boliger til salg steg 1,9 procent til 488.000. Ved det lavere salgstempo svarer det til 9,6 måneders udbud – mod 8,5 måneder i juni og 9,2 måneder året før. 1

Et højere antal måneder med udbud betyder normalt, at balancen bevæger sig i købernes retning. Byggefirmaerne kan derfor blive nødt til at sænke priserne yderligere, betale en del af købernes finansiering eller tilbyde andre incitamenter for at få aftalerne i hus.

Renter og priser holder køberne ude

Den centrale forklaring er fortsat boligernes pris og finansiering. Medianprisen for et nyt hus var 393.800 dollar, mens realkreditrenterne lå omkring 6,7 procent i juli – tæt på årets højeste niveau. 1910

Selv hvis byggefirmaerne sætter priserne ned eller subsidierer renten, er den månedlige boligudgift fortsat høj for mange husholdninger. Kombinationen af dyre lån og høje boligpriser begrænser derfor den gruppe af potentielle købere, der faktisk har råd til at slå til.

Hvad betyder det for den amerikanske økonomi?

Boligmarkedet reagerer hurtigt på renteændringer og har forbindelser til resten af økonomien. Et længerevarende fald i salget kan ramme beskæftigelsen i byggeriet, efterspørgslen efter byggematerialer, møbler og hårde hvidevarer samt husholdningernes samlede forbrug.

Juli-faldet bør dog fortolkes med forsigtighed. Ifølge Census Bureau kunne faldet ikke statistisk adskilles fra nul ved myndighedens 90-procents konfidensniveau. Bureauet understreger desuden, at der typisk kræves omkring fire måneder, før man kan fastslå en tydelig salgstendens. 1

Blandede signaler fra forbrugere og industri

De øvrige økonomiske nøgletal giver ikke et entydigt recessionstegn.

Den amerikanske forbrugertillid faldt til 90,8 i juli fra et opjusteret niveau på 92,2 i juni. Indekset for den aktuelle situation faldt samtidig for tredje måned i træk, hvilket passer med et billede af husholdninger, der er blevet mere forsigtige. 2

Omvendt steg ISM's indkøbschefindeks for fremstillingsindustrien til 55,6 procent i juli – det højeste niveau siden maj 2022. En måling over 50 peger generelt på fremgang i sektoren, og resultatet viser derfor, at industrien fortsat ekspanderer trods svagheden på boligmarkedet. 3

Hvorfor reagerede guldmarkedet kun begrænset?

Et enkelt skuffende boligstal ændrer normalt ikke i sig selv forventningerne til inflationen, den amerikanske centralbanks pengepolitik eller risikoen for recession. Det er netop disse forhold, der typisk har større betydning for guldprisen.

Den robuste udvikling i industrien opvejede desuden noget af boligsvagheden. Der er derfor ikke tilstrækkeligt grundlag for at tilskrive en bestemt intradag-bevægelse i guldprisen alene til juli-tallene for nyboligsalget. 3

Eksisterende boliger giver et vigtigt sammenligningsgrundlag

Salget af eksisterende boliger faldt 1,7 procent i juli til en årlig takt på 4,06 millioner. Det var andet månedlige fald i træk og skete i en situation med højere renter og priser. 7

Tallet var allerede offentliggjort, men kommende data bliver afgørende for fortolkningen. Særligt august-tallene for eksisterende boliger, ventende bolighandler, realkreditansøgninger, byggetilladelser og byggestarter samt rapporten om augusts nyboligsalg, der ventes 24. september, kan vise, om juli blot var et midlertidigt rentebetinget dyk. 1

Hvad skal man holde øje med nu?

Tegnene på en mere vedvarende nedtur vil være, at salget forbliver lavt, mens lageret og antallet af måneders udbud fortsætter op. Det vil være endnu mere bekymrende, hvis byggefirmaerne reducerer antallet af byggestarter kraftigt, sænker priserne mere aggressivt, og forbrugertilliden eller beskæftigelsen svækkes.

Omvendt vil faldende renter, stigende køberinteresse eller flere byggetilladelser støtte fortolkningen af, at der primært er tale om et midlertidigt overkommelighedschok – ikke begyndelsen på en bred boligkrise.