Vietnamské reality ve 2. čtvrtletí 2026: ceny klesají, ale bydlení zůstává drahé

Vietnamský sekundární trh s nemovitostmi vstoupil ve 2. čtvrtletí 2026 do zřetelnější fáze korekce. Byty i stavební parcely v řadě oblastí zlevnily oproti předchozímu čtvrtletí, pokles cen však zatím nestačil k tomu, aby se bydlení stalo dostupným. Výraznější změna se odehrála v likviditě: kupující vyčkávají, krátkodobí investoři ustupují a náklady na financování zvyšují tlak na vlastníky i developery. 134

Ceny klesají, levný trh z toho ale není

Podle údajů citovaných z reportu vietnamského ministerstva výstavby ceny bytů na sekundárním trhu v mnoha lokalitách ve 2. čtvrtletí klesly oproti 1. čtvrtletí 2026. Společnost CBRE uvádí, že průměrná cena sekundárních bytů v Hanoji činila přibližně 60 milionů vietnamských dongů za m² a mezikvartálně klesla téměř o 3 %. Šlo o první mezikvartální pokles této hodnoty od konce roku 2022. U některých projektů se objevily lokální úpravy cen o 5–12 %. 1112

Tlak se zvýšil také u projektových stavebních parcel, jejichž průměrná cena v celém Vietnamu klesla zhruba o 2–3 %, respektive přibližně o 2,5 % oproti předchozímu čtvrtletí. Nejvýraznější korekce se projevila v oblastech, které předtím rostly mimořádně rychle. 4

Nejde však o jednotný celostátní výprodej. Vývoj se liší podle lokality, právního stavu projektu, kvality nemovitosti i metodiky jednotlivých průzkumů. Některé zprávy uvádějí průměrnou cenu bytů kolem 123 milionů dongů za m² v Hanoji, 108 milionů dongů v Ho Či Minově Městě a 69 milionů dongů v provincii Hung Yen. Čísla CBRE pro sekundární byty v Hanoji přitom činí zhruba 60 milionů dongů za m². Rozdíl pravděpodobně odráží odlišné datové soubory, územní rozsah nebo segment trhu, takže tyto hodnoty nelze přímo srovnávat jako jeden stejný ukazatel. 1811

Shoda mezi zdroji panuje v tom, že Hanoj a Ho Či Minovo Město zůstávají mezi nejdražšími realitními trhy ve Vietnamu, i když sekundární ceny začaly ochlazovat. 13

Likvidita klesá rychleji než ceny

Mnohem výraznější než cenová korekce je útlum obchodování. V Hanoji se počet transakcí se sekundárními byty ve 2. čtvrtletí podle dostupných údajů meziročně snížil o 61 %. Celkově město zaznamenalo přibližně 9 100 převodů nemovitostí, což představuje pokles o 18 % oproti předchozímu čtvrtletí a o 64 % oproti stejnému období roku 2025. 7

Souhrnná data z jednotlivých provincií uvádějí za celý Vietnam více než 100 005 úspěšných realitních transakcí. To odpovídá 71,5 % počtu z 1. čtvrtletí a 63,7 % výsledku ze stejného období předchozího roku. Byty a rodinné domy představovaly 26 567 transakcí, zatímco stavební parcely 73 438; právě u parcel se počet obchodů mezikvartálně snížil o 32,6 %. 55

Jednotlivé statistiky ovšem sledují odlišné části trhu. Výzkumný institut VARS IRE evidoval přibližně 23 600 transakcí na primárním trhu, zatímco údaje z provincií zahrnují obchody napříč více segmenty a typy nemovitostí. Čísla proto nelze jednoduše sečíst ani vzájemně zaměnit. 105155

Nabídka roste, kupní síla zaostává

Trh současně absorbuje značné množství nové nabídky. Ve 2. čtvrtletí bylo uvedeno do prodeje téměř 34 000 bytových a rezidenčních produktů, o zhruba 10 % méně než v předchozím čtvrtletí a o 8 % méně než před rokem. Za první polovinu roku však celková nabídka dosáhla přibližně 98 000 produktů, což znamená meziroční nárůst asi o 50 %. 101351

VARS IRE zaznamenal asi 23 600 primárních transakcí, tedy míru absorpce kolem 41 %, o šest procentních bodů méně než v předchozím čtvrtletí. Mezi počtem nově nabízených jednotek a skutečně prodanými nemovitostmi tak vzniká výrazná mezera. 10

Nabídka je navíc silně soustředěna v prémiových segmentech. Byty tvořily přibližně 74,7 % nově uvedené nabídky; z nich připadalo asi 45 % na luxusní a superluxusní jednotky, 37 % na vyšší standard a pouze 18 % na střední segment. Větší nabídka proto automaticky neznamená lepší dostupnost pro většinu domácností, které hledají vlastní bydlení. 53

Ministerstvo výstavby uvádí, že v zemi se realizuje 1 735 projektů komerčního bydlení s celkovým rozsahem přibližně 878 589 bytů, domů nebo stavebních parcel. Potenciální nabídka je tedy rozsáhlá, efektivní poptávku však omezují vysoké ceny a obtížně dostupné úvěry. 49

Úroky oslabují kupující i investory

Jednou z hlavních brzd ve 2. čtvrtletí byly náklady na úvěry. Průzkum deseti bank ukázal, že zvýhodněné sazby hypoték se běžně pohybovaly kolem 8,5–11 % ročně, obvykle však platily pouze prvních 6–12 měsíců. Poté se sazba odvozuje od základní či referenční sazby navýšené o marži přibližně 3,3–3,5 %, takže skutečné splátkové zatížení může dosáhnout 13–15 % ročně. V první polovině roku se některé variabilní sazby dostaly až k 16 %. 48

Taková struktura úroků ztěžuje dlouhodobé plánování. U kupujících zvyšuje nejistotu ohledně budoucích splátek, zatímco investorům využívajícím úvěrovou páku omezuje hotovost potřebnou k držení nemovitosti, refinancování nebo čekání na výhodnější prodej. Jakmile zeslábne očekávání rychlého růstu cen, mizí i motivace nakupovat s cílem krátkodobého přeprodeje.

Tomu odpovídá i změna chování kupujících. Podíl těch, kteří pořizují byt čistě ke krátkodobé spekulaci, klesl na přibližně 4 %, zatímco v předchozích letech činil 30–40 %. Asi 67 % transakcí je spojováno s reálnou potřebou bydlení a téměř 30 % s investicí určenou k pronájmu. 17

Proč trh slábne, i když ceny neklesají dramaticky?

Vývoj ve 2. čtvrtletí lze chápat především jako korekci likvidity a dostupnosti financování, nikoli jako plošný kolaps všech lokalit a segmentů.

Mechanismus probíhá v několika krocích:

1. Vyšší úroky snižují schopnost domácností půjčit si a zvyšují tlak na splácení.
2. Kupující odkládají rozhodnutí, protože ceny zůstávají vysoké a budoucí náklady úvěru jsou nejisté.
3. Krátkodobí investoři ustupují, protože rychlý růst cen už není samozřejmostí.
4. Prodeje se zpomalují, zásoby nemovitostí rostou a developeři čelí většímu tlaku na cash flow.
5. Prodávající nabízejí vyšší slevy nebo upravují cenu, zejména u projektů s nízkou likviditou nebo po předchozím prudkém růstu.

Proto mohou nabídkové ceny klesnout jen o několik procent, zatímco počet transakcí se propadne mnohem výrazněji. Trh se přesouvá od období založeného na očekávání rychlého růstu k prostředí, v němž kupující více prověřují právní stav projektu, reálnou užitnou hodnotu, možnost pronájmu i cenu kapitálu. 1317

Proč poslanci chtějí zakázat manipulaci s realitním trhem?

V prostředí s roztříštěnými daty a nízkou likviditou mohou falešné signály o cenách nebo poptávce výrazně ovlivnit rozhodování domácností. Proto poslanci navrhují upravit zákon o podnikání v oblasti nemovitostí tak, aby manipulace s realitním trhem byla jasně identifikována a zařazena mezi zakázaná jednání. 3233

V debatě se zmiňují zejména tyto praktiky:

• vytváření fiktivních nebo řetězových transakcí s cílem vyvolat dojem určité cenové hladiny;
• koordinované nákupy a prodeje za účelem růstu cen;
• vytváření umělého nedostatku nebo falešných signálů o nabídce a poptávce;
• šíření nepravdivých informací o územním plánu, projektu nebo cenách s cílem vyvolat „vlnu“ zájmu;
• poskytování zavádějících údajů, které přimějí kupující zaplatit nadhodnocenou cenu. 343541

Návrh se přirovnává k pravidlům, která v oblasti kapitálových trhů postihují vytváření falešného trhu nebo manipulaci s cenou cenných papírů. Někteří zákonodárci požadují u závažných případů dostatečně přísný postih a zvažují i trestněprávní odpovědnost. Konkrétní podoba sankcí však bude záviset na schváleném znění zákona a navazujících předpisech. 4247

Klíčové je odlišit legitimní investování, běžnou spekulaci a úmyslnou manipulaci. Samotný nákup nemovitosti s očekáváním růstu ceny manipulací není. Právní problém vzniká tehdy, když někdo záměrně vytváří fiktivní transakce, informace nebo signály o nabídce a poptávce, aby trh ovlivnil a profitoval z takto zkresleného obrazu. Návrhy jsou stále předmětem legislativní debaty a nejde o platnou samostatnou trestněprávní úpravu. 3239

Závěr: trh filtruje peníze i projekty

Výsledky za 2. čtvrtletí 2026 ukazují, že Vietnam nemá nedostatek potenciální nabídky, ale spíše nedostatek dostatečně silné a levně financovatelné poptávky. Sekundární ceny bytů a stavebních parcel na řadě míst klesly, avšak ve velkých městech zůstává celková cenová hladina vysoká. Likviditu dál zatěžují úroky po skončení zvýhodněného období, rostoucí zásoby a ústup spekulativního kapitálu.

Trh proto vstupuje do fáze, v níž má větší význam skutečná potřeba bydlení, jasný právní stav a dlouhodobá užitná hodnota než krátkodobé přísliby růstu. Pokud budou pravidla proti zavádějícím informacím a manipulaci formulována dostatečně přesně, mohou přispět k transparentnějšímu určování cen. Jejich skutečný účinek však bude záviset na tom, zda bude možné porušení pravidel spolehlivě odhalit, prokázat a potrestat.