هل تصبح سرعة التوصيل أهم من ازدحام الشوارع في عقارات التجزئة بهونغ كونغ؟

قد تختبر وتيرة توسع «جي دي.كوم» في هونغ كونغ قاعدة راسخة في سوق التجزئة العقاري: أن المتجر الأعلى قيمة هو دائماً ذلك الواقع في أكثر الشوارع ازدحاماً.

فخلال العامين الماضيين، استثمرت الشركة أكثر من 10 مليارات دولار هونغ كونغي، أي نحو 1.3 مليار دولار أميركي، في عقارات هونغ كونغ، وشملت استثماراتها متاجر ومستودعات ومنشآت أخرى، ضمن إنفاق إجمالي تجاوز 35 مليار دولار هونغ كونغي على أعمال محلية تشمل التجزئة والخدمات اللوجستية والتكنولوجيا وغيرها. 35

لكن دلالة هذه الأرقام لا تكمن في حجم الإنفاق وحده، بل في طريقة دمج الشركة بين المتاجر الفعلية والبنية التحتية للتخزين وتنفيذ الطلبات والتوصيل. وقد يجعل ذلك «الترابط التشغيلي» — أي سرعة انتقال السلع إلى العملاء — معياراً أكثر أهمية عند تقييم الموقع العقاري.

المتجر قد يصبح نقطة خدمة لا مجرد واجهة بيع

في نموذج البيع متعدد القنوات، لا يقتصر دور المتجر على استقبال المتسوقين. فقد يعرض المنتجات، ويدعم الطلبات الإلكترونية، ويعالج المرتجعات، ويوفر نقاط استلام، ويساعد في خدمة العملاء القريبين عبر التوصيل المحلي.

وهذا يغير اقتصاديات الموقع. فقد يكون المتجر الواقع في حي أقل تكلفة مفيداً إذا كان مناسباً لاستلام الطلبات، ويسهل وصول مركبات التوصيل إليه، ومرتبطاً بمنظومة «جي دي.كوم» الرقمية لجذب العملاء. وفي هذه الحالة، لا تعتمد المبيعات بالكامل على المتسوقين الذين يمرون أمام المتجر بالصدفة.

وتوضح خطط «جي دي.كوم» للتوسع الفعلي هذا النهج الهجين. فقد أعلنت الشركة اعتزامها التعاون مع 1,000 علامة تجارية لافتتاح أكثر من 200 متجر غير إلكتروني خلال ثلاث سنوات، في حين كان من المقرر أن يكون أول متجر «جي دي مول» للأجهزة المنزلية في هونغ كونغ واحداً من ستة إلى ثمانية متاجر تركز على التجربة. 69

مؤشرات تقييم العقار قد تتجاوز عدد المارة

لا تزال أعداد المشاة، وواجهة المحل، وموقع المركز التجاري، ودرجة الظهور عوامل مهمة في تجارة الشوارع الرئيسية والمراكز التجارية التقليدية. لكن مشغلي البيع متعدد القنوات قد يضيفون مؤشرات أخرى، منها:

• نطاق تغطية التوصيل والزمن اللازم للوصول؛
• القرب من المناطق السكنية الكثيفة؛
• سهولة التحميل ودخول المركبات؛
• سعة التخزين وكفاءة استخدام المساحة؛
• الاتصال بالطرق الرئيسية ومسارات العبور عبر الحدود؛
• توافر شركات التوصيل والقدرات اللازمة لتنفيذ الطلبات.

وتربط هذه المعايير العقار مباشرة بأداء الخدمة. فقد يكون الموقع الأقل بروزاً أمام المتسوقين أكثر قيمة إذا كان يساعد بائع التجزئة على التوصيل بسرعة وانتظام.

مراكز الخدمات اللوجستية قد تحصل على علاوة أكبر

يتطلب التوصيل السريع قدرة على تنفيذ الطلبات قريبة بما يكفي من العملاء لجعل مواعيد التسليم القصيرة مجدية اقتصادياً. وفي مدينة تعاني قيوداً على الأراضي، قد تصبح المنشآت الحضرية أو القريبة من المناطق الحضرية، ذات مناطق تحميل فعالة وروابط نقل قوية، أكثر تنافسية.

ويتوقع محللون نقلت تقارير عن توسع «جي دي.كوم» آراءهم أن تستفيد مراكز الخدمات اللوجستية والمواقع الأخرى ذات التموضع الاستراتيجي مع بناء الشركة لشبكتها. 3 كما وُصفت صفقة استحواذ «جي دي.كوم» على مركز «لي آند فونغ» في شا تين بنحو 1.8 مليار دولار هونغ كونغي بأنها أول مشروع عقاري لوجستي للشركة في هونغ كونغ. 10

وبالنسبة إلى المطورين، يعني ذلك أن المستودعات قد تحتاج إلى التصميم باعتبارها أجزاء فاعلة من شبكة البيع، لا مجرد مساحات تخزين خلفية. وقد تصبح ترتيبات التحميل، والتخزين المرن، وسهولة الوصول لخدمات التوصيل عناصر أساسية في القيمة التجارية للموقع.

ضغوط انتقائية على إيجارات الشوارع الرئيسية والمراكز التجارية

لا يعني نموذج «جي دي.كوم» أن حركة المشاة ستفقد أهميتها. فالفخامة، والمطاعم والمشروبات، والترفيه، وتجارة التجزئة المرتبطة بالسياحة، والتسوق القائم على الاكتشاف، تعتمد بدرجة أكبر على التجربة الفعلية وجودة البيئة المحيطة.

ومن المرجح أن تتركز الضغوط على الفئات التي يسهل مقارنة منتجاتها وشراؤها عبر الإنترنت، مثل السلع الاستهلاكية الموحدة، والإلكترونيات، والمنتجات المنزلية. وقد يصبح تجار هذه الفئات أقل استعداداً لدفع علاوة إيجارية كبيرة لمجرد الاستفادة من حركة المشاة، إذا كان الطلب الإلكتروني والتوصيل يحققان الوصول إلى العملاء بكفاءة أعلى.

وهذا يشير إلى انقسام في السوق، لا إلى تراجع موحد في قيمة عقارات التجزئة. فقد تظل المواقع المميزة ذات القيمة الواضحة لبناء العلامة التجارية أو تقديم تجارب مميزة صامدة، بينما يعاد تقييم الوحدات التجارية العامة التي لا تؤدي دوراً واضحاً في الخدمة أو التجربة أو تنفيذ الطلبات.

توسع «جي دي.كوم» قد يدفع السوق إلى استجابة أوسع

إذا أثبت نموذج دمج المتاجر والمستودعات فعاليته التجارية، فقد تسعى شركات التجزئة والمنصات المنافسة إلى الحصول على مواقع مماثلة. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى توسيع قاعدة المستأجرين المحتملين للأصول اللوجستية، وأصول الميل الأخير، والمواقع التجارية الهجينة.

وقد يؤثر هذا أيضاً في أولويات التطوير العقاري. فربما تُخطط المواقع مستقبلاً مع مراعاة طاقة التحميل، ومرونة التخزين، وسهولة التوصيل إلى جانب اعتبارات التجزئة التقليدية. ويعد انخراط «جي دي.كوم» في مشروع لوجستي ومتعدد الاستخدامات في «المدن الجديدة الشمالية» في هونغ كونغ مثالاً على اتساع دورها خارج التجارة الإلكترونية، رغم أن الأثر التجاري النهائي للمشروع لا يزال غير محسوم. 24

التحول ممكن، لكنه ليس حتمياً

لا يخلو هذا النموذج من قيود عملية. فنجاحه يعتمد على تبني المستهلكين خدمات الشراء الإلكتروني والتوصيل السريع على نطاق كافٍ، كما أن ندرة الأراضي في هونغ كونغ، وقواعد المرور، ومواصفات المباني قد تؤثر في تكلفة عمليات التوصيل في الميل الأخير.

لذلك، لا تتمثل الخلاصة الأوضح في أن حركة المشاة فقدت قيمتها، بل في أن توسع «جي دي.كوم» يختبر ما إذا كان سوق عقارات التجزئة في هونغ كونغ سيبدأ بتسعير نوعين من الترابط: القدرة على جذب الناس، والقدرة على تحريك المنتجات بسرعة.

وبالنسبة إلى بعض تجار التجزئة، قد يصبح النوع الثاني عاملاً متزايد الأهمية في تحديد مكان خلق القيمة.